Rynek magazynowy a działalność funduszy inwestycyjnych

Od kilku lat obserwujemy bardzo dynamiczny rozwój rynku magazynowego w Polsce – z rekordowo dużymi transakcjami, nowymi lokalizacjami magazynowymi i wzrastającym popytem netto. Analitycy zwykle koncentrują swoją uwagę właśnie na popycie. W końcu wszystko zaczyna się od najemców, tj. firm poszukujących powierzchni magazynowej lub produkcyjnej, w związku z prowadzoną przez nie działalnością biznesową. Liderem pod tym względem w ostatnich latach stały się firmy z branży e-commerce (sama branża notuje przeszło 20-procentowe wzrosty każdego roku). Jednak bardzo aktywną grupą nadal pozostają operatorzy logistyczni i firmy dystrybucyjne, producenci AGD, branża motoryzacyjna i firmy produkcyjne. O tym, jak rynek magazynowy wpływa na działalność funduszy inwestycyjnych i dlaczego magazyny przyciągają inwestorów, mówią eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Magazyny – produkt inwestycyjny

Zapotrzebowanie firm na powierzchnie magazynowe przekłada się na popyt, któremu trzeba sprostać. Skutkuje to kolejnymi inwestycjami realizowanymi przez deweloperów – zwykle na bazie wcześniejszej umowy najmu (pre-let), a w najlepszych lokalizacjach, również spekulacyjnie. W ostatnich trzech latach na polskim rynku powstało przeszło 6,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, co stanowi 37% całkowitych zasobów. Nowe powierzchnie przemysłowe w standardzie klasy A stają się produktem inwestycyjnym, nie tylko po znalezieniu najemców, lecz również często nawet wcześniej.

Dlaczego warto inwestować w magazyny?

Zlokalizowane w Polsce nieruchomości biurowe i handlowe, a w ostatnich latach również magazynowe postrzegane są przez fundusze zagraniczne jako atrakcyjny sposób ulokowania kapitału. Do najważniejszych atutów naszego kraju, jako lokalizacji, należą relatywnie silna gospodarka, wysokiej jakości nieruchomości, dające lepszy zwrot z inwestycji niż na rynkach zachodnich, stabilny lub wzrastający popyt – to wszystko przyciąga do Polski kapitał zagraniczny.

Przez lata fundusze koncentrowały się na nieruchomościach handlowych oraz biurowych. Na przestrzeni ostatnich 5 lat zainteresowanie rynkiem magazynowym systematycznie wzrastało. Wpływ na to miało kilka czynników, wśród których warto wymienić:

• zmiany, przez które aktualnie przechodzi rynek handlowy (przez co jest mniej atrakcyjny dla inwestorów),
• chęć dywersyfikacji portfeli nieruchomościowych („mamy galerie handlowe, mamy biura, może powinniśmy dodać coś jeszcze?”),
• stabilność operacji prowadzonych w obiektach przemysłowych (większość umów w sektorze podpisywana jest na 5 lat, ale zdarzają się kontrakty 7- lub 10-letnie i dłuższe),
• wyższe niż na innych rynkach stopy zwrotu wynoszące 5,70%-6,00% (4,30% dla rynku biurowego czy 4,75% dla powierzchni handlowych)
• i oczywiście sama dynamika rozwoju rynku magazynowego w Polsce – rekordowy popyt odnotowany na przestrzeni trzech ostatnich lat.

Fundusze inwestycyjne katalizatorem rynku magazynowego

Warto jednak zwrócić uwagę, że relacja między rynkiem magazynowym a działalnością funduszy inwestycyjnych ma charakter dwustronny. Otóż duże zainteresowanie funduszy kreuje popyt na produkt magazynowy, a tym samym wzrasta chęć deweloperów do realizacji kolejnych inwestycji.

Duża grupa zainteresowanych zakupem gotowego produktu nieruchomościowego sprawia, że deweloperzy mogą realizować inwestycje szybciej. Skoro finalny produkt – zrealizowany i skomercjalizowany przy zachowaniu odpowiednich standardów – ze względną łatwością znajdzie nowego właściciela, należy budować.

Fundusze inwestycyjne działają zatem na rynek magazynowy jak dodatkowy katalizator rozwoju.

A jak wygląda to zainteresowanie funduszy?

Dotychczas rekordowy był rok 2018 z inwestycjami wynoszącymi łącznie 1,79 miliarda EUR. Rok 2019 zakończył się na poziomie 1,54 miliarda EUR. Początek 2020 r. był wyjątkowy dla sektora przemysłowego – transakcje inwestycyjne wyniosły w tym okresie przeszło 1 miliarda EUR (1 023 mln), co stanowiło 58% wolumenu wszystkich transakcji zrealizowanych w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku (przed biurami 618 mln EUR i powierzchniami handlowymi – 108 mln EUR).

Wśród najbardziej aktywnych inwestorów na rynku magazynowym są fundusze amerykańskie, z krajów azjatyckich (Chiny, Malezja, Singapur, Korea), południowoafrykańskie oraz niemieckie.

Inwestowanie w magazyny w obliczu COVID-19

Pozostaje pytanie, jak rynek powierzchni przemysłowych poradzi sobie z obecną, trudną dla wszystkich sytuacją związaną z pandemią i zamrażaniem niektórych sektorów gospodarki? Póki co radzi sobie całkiem nieźle, szczególnie na tle pozostałych branż. Należy jednak pamiętać, że całościowy obraz jest jednak bardziej złożony. Istnieją grupy najemców mierzących się z ogromnymi wyzwaniami biznesowymi. Część z nich odnotowuje spadki, najczęściej na kontrolowanym poziomie, ale optymalizuje koszty i dostosowuje swoją działalność operacyjną do obecnej sytuacji. Istnieją też firmy, które rozwijają się z dynamiką dużo większą niż kiedykolwiek wcześniej.

Obecna sytuacja wpłynie znacząco na sposób prowadzenia biznesu przez wszystkie firmy, a część z nich przechodzi wręcz rewolucję. Wydaje się więc, że w obecnej sytuacji zainteresowanie polskim rynkiem magazynowym jest dla inwestorów zagranicznych jeszcze bardziej zasadne. Bardzo realne są zatem zmiany sektorowe i przesunięcie części funduszy na rynek przemysłowy.

„Biorąc pod uwagę znaczenie, jakie ma aktywność inwestorów zagranicznych dla rynku magazynowego i ich dodatkową rolę katalizatora jego rozwoju, trafność tych predykcji, będzie miała dużą wagę. Trzeba jednak zaznaczyć, że nastroje zmieniają się dynamicznie i trudno precyzyjnie przewidzieć obraz rynku w perspektywie nawet kilku miesięcy. Obecnie, część inwestorów kontynuuje rozpoczęte transakcje bez zmian, inni przyjmują strategię na przeczekanie „wait-and-see”. Rośnie również liczba „szukających okazji”. Na pewno najciekawsze produkty magazynowe, w dobrych lokalizacjach, z mocnymi najemcami, przy długich najmach, obronią się” – zaznacza Joanna Sienkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych z Cushman & Wakefield.

Tym samym, najbardziej optymistyczne nastroje, pod kątem inwestycyjnym, odnoszą się dziś do rynku magazynowego.

Należy pamiętać, że obecny kryzys nie miał swoich korzeni w rynku finansowym, który przed rozpoczęciem pandemii był bardzo silny i dziś ta sytuacja nadal wygląda pozytywnie. Szybkie i zdecydowane działania rządów i organizacji międzynarodowych nakierowane na walkę z pandemią, ale również na stymulowanie gospodarki poprzez obniżanie stóp procentowych oraz granty dla przedsiębiorców, powinny spowodować relatywnie szybkie wyjście z sytuacji ograniczonego popytu. Przewidujemy, że nieruchomości komercyjne, a w szczególności nieruchomości magazynowe, będą cieszyć się dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów w drugiej połowie tego roku.

Polskie magazyny na inwestycyjnej mapie Europy

Polska ma szansę odegrać kluczową rolę w dalszym kształtowaniu się europejskiego rynku magazynowego. Zmiany, które najprawdopodobniej nastąpią, skutkować będą większym zwracaniem uwagi na koszty, ochroną łańcucha dostaw poprzez mniejsze uzależnienie od krajów azjatyckich oraz zwiększeniem ilości zapasów.

„Polska jest w idealnej sytuacji, aby zaoferować rozwiązania odpowiadające na te potrzeby. Przez stosunkowe niskie koszty prowadzenia działalności magazynowej w Polsce, w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej, położenie geograficzne, dobrze rozwiniętą sieć dróg, porty morskie, mnogość lotnisk oraz duże i dobrze wykwalifikowane zasoby ludzkie, już dziś jesteśmy dystrybucyjną centralą dla Europy. Widzimy pierwsze firmy, które w dobie pandemii rozważają przeniesienie dystrybucji czy produkcji do Polski, w ramach odpowiedzi na potrzebę optymalizacji kosztów. Wierzymy, że ten trend będzie kontynuowany” – dodaje Paweł Partyka, Partner w Dziale Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Jest to bardzo ważne również z punktu widzenia rynku inwestycyjnego. Zasada „follow the occupier” pomaga kształtować funduszom strategie inwestycyjne. Dlatego wierzymy, że zwiększone zainteresowanie najemców powierzchnią magazynową i produkcyjną w Polsce, przełoży się na jeszcze większe alokacje funduszy inwestycyjnych na ten typ nieruchomości na naszym rynku.