Biuro w projekcie mixed-use – warto czy nie warto?

Rewitalizacje dużych, zaniedbanych terenów postindustrialnych, niejednokrotnie położonych w atrakcyjnych częściach miasta, czasami obejmujące również historyczną zabudowę pofabryczną to zyskujący na znaczeniu sposób na podniesienie atrakcyjności dzielnicy. Za sprawą takich inwestycji na mapie miasta pojawiają się wyjątkowe miejsca o oryginalnej koncepcji architektonicznej, zapewniające mieszkańcom połączenie różnych funkcji w optymalnych proporcjach. Są to projekty elastyczne i miastotwórcze, które najlepiej odpowiadają dziś na zmieniające się oczekiwania mieszkańców miast. Celem nie jest umieszczenie budynków o różnych funkcjach obok siebie, ale stworzenie przestrzeni do spędzania wolnego czasu, która „żyje”, tj. usług i ośrodków kultury, z uwzględnieniem specyfiki miejsca i otoczenia.

Zainteresowanie deweloperów terenami poprzemysłowymi wynika z ich atrakcyjności – usytuowane są niejednokrotnie w doskonałej lokalizacji, teren jest uzbrojony, a warunki zagospodarowania pozwalają na stworzenie nietuzinkowych inwestycji, które wyróżnia niepowtarzalny klimat miejsca i ciekawa architektura. W Polsce realizowane są już od lat a przykłady to m.in. Centrum Praskie Koneser, Browary Warszawskie, Fabryka Norblina, EC Powiśle w Warszawie, Browar Lubicz w Krakowie, Manufaktura w Łodzi, Stary Browar w Poznaniu, Bulwary Książęce we Wrocławiu. Na etapie realizacji jest szereg kolejnych spektakularnych projektów m.in.: Bohema, i Soho (Warszawa), Fuzja, OFF Piotrkowska i Monopolis (Łódź), Garnizon i DOKI (Gdańsk).

Z kolei zainteresowanie najemców obiektami mixed-use jest duże, ponieważ dostrzegają oni wyjątkowość i różnorodność tego typu projektów w porównaniu z monofukcyjnymi, w których główną rolę pełnią biura. Biurowiec i jego otoczenie przestaje być bowiem miejscem tylko i wyłącznie pracy, a staje się miejscem do spędzania wolnego czasu, co jest korzyścią zarówno dla pracowników, jak i okolicznych mieszkańców.

Czynsze wywoławcze za powierzchnie biurowe w projektach mixed-use oferowane są na podobnym poziomie do tradycyjnych budynków biurowych i pomimo zmieniającej się sytuacji rynkowej pozostają stabilne. Na rynku stołecznym czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniając nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-25 EUR/m kw./miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 EUR/m kw./miesiąc. W Krakowie czynsze wywoławcze w ostatnich latach utrzymują się również na stabilnym poziomie wahając się od 10,50 EUR do 17,00 EUR za m kw. miesięcznie. Czynsze we Wrocławiu również utrzymywały się w minionych kwartałach na stabilnym poziomie wahając się od 10,00 EUR do 16,00 EUR za m kw. miesięcznie, jednak w niektórych budynkach biurowych zaczynają pojawiać się oferty droższe, powyżej 16,00 EUR za m kw. miesięcznie, natomiast jest ich bardzo mało. W Katowicach czynsze mieszczą się w widełkach od 8,00 EUR do 14,50 EUR, w Trójmieście od 11,00 EUR do 16,00 EUR, w Poznaniu od 10,00 EUR do 16,00 EUR, a w Łodzi od od 10,00 EUR do 14,00 EUR. Należy przy tym zaznaczyć, że najniższych stawek za metr kwadratowy możemy oczekiwać w budynkach klasy B, które nie mogąc konkurować z budynkami klasy A standardem technicznym, elastycznością i lokalizacją starają się zainteresować najemcę ofertą z niższą stawką czynszową.

Potrzeby najemców są bardzo zróżnicowane. Jedni patrzą tylko na cenę, a inni na lokalizację. Ulokowanie biura w projekcie mixed-use jest zdecydowane warte rozważenia przez firmy, których potrzeby wykraczają poza standardy. Szereg usług towarzyszących, które znajdziemy w projektach typu Elektrownia Powiśle w Warszawie, czy w Monopolis w Łodzi będą wartością dodaną dla pracowników, o których jak wiemy trzeba teraz na rynku powalczyć.

Autor: Monika Sułdecka-Karaś, Partner, Dyrektor Regionalna, Knight Frank

Zobacz także: Podwyżka stóp procentowych – komentarz Eksperta Gold Finance Andrzeja Łukaszewskiego

Knight Frank to wiodący niezależny międzynarodowy doradca w nieruchomościach. Z siedzibą główną w Londynie, Knight Frank zatrudnia ponad 19 000 ekspertów w 512 biurach w 60 krajach. Grupa doradza zarówno indywidualnym właścicielom i kupującym, jak i znaczącym deweloperom, inwestorom i najemcom korporacyjnym. Dowiedz się więcej o firmie na stronie knightfrank.com