Biurowce w służbie bioróżnorodności miast? Tak!

Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield Obsolescence = Opportunity: The next evolution of office space in Europe, do 2030 roku ponad trzy czwarte (76%) budynków biurowych w Europie może być przestarzała. Jednym z powodów są coraz bardziej intensywne działania legislacyjne dotyczące zrównoważonego rozwoju, które zobowiązują inwestorów do modernizacji nieruchomości i przystosowania ich do aktualnych standardów ESG. Dla przykładu, coraz więcej miast w Ameryce Północnej i Europie obliguje właścicieli obiektów komercyjnych do instalacji zielonych dachów, które zwiększą miejską bioróżnorodność, zoptymalizują koszty energii i przełożą się na komfort użytkowników budynków.

Na potrzebę zwiększania ilości zieleni w budynkach zwracają też badania satysfakcji najemców biurowych, które Cushman & Wakefield przeprowadził niedawno wśród użytkowników warszawskich biurowców.

Najniżej ocenioną przestrzenią okazało się lobby budynków, gdzie zdaniem najemców, jest zbyt mało zieleni. Warto jednocześnie podkreślić, że w wielu nieruchomościach recepcja jest jednym z nielicznych miejsc, w których właściciele i zarządcy mogą zadbać o odpowiednią ilość i różnorodność roślin. Gęsta zabudowa miast, zwłaszcza w ich centralnych dzielnicach, daje niewiele przestrzeni do zorganizowania zielonych, zewnętrznych stref dla użytkowników budynków, co niestety przekłada się na niższy komfort pracy i gorsze samopoczucie. Rozwiązaniem tej sytuacji może być zyskujący na znaczeniu trend instalacji zielonych, bioróżnorodnych dachów i tarasów, który od wielu lat obserwujemy na przykład w Szwajcarii, USA i Kanadzie – komentuje Grzegorz Dyląg, Partner, Head of Asset Services Business Space, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield.

Władze miast (i nie tylko) stawiają na zieleń

W 2022 roku francuski parlament zatwierdził przepis, które wymagają, aby wszystkie nowe budynki komercyjne przynajmniej częściowo pokrywały dachy roślinami lub panelami słonecznymi. Regulacja ta jest mniej rygorystyczna niż pierwotna propozycja francuskich działaczy ekologicznych, która wzywała do całkowitego pokrycia dachów zielenią, ale nadal jest to ogromny krok w kierunku bardziej zrównoważonych miast i infrastruktury.

Francja jest tym samym pierwszym państwem, które wprowadza tego typu regulacje na poziomie całego kraju. Dotychczas, przepisy zobowiązujące właścicieli nieruchomości do stworzenia na dachach budynków bioróżnorodnych, zielonych ogrodów, wprowadzały władze miast. Przykładem jest Bazylea, w której inicjatywy mające na celu zwiększenie liczby zielonych dachów były początkowo napędzane przez programy oszczędzania energii, a następnie przez ochronę różnorodności biologicznej. Miasto już w 1996 roku promowało zielone dachy poprzez programy zachęty inwestycyjnych. W 2002 roku uchwalono natomiast nowelizację prawa budowlanego, według którego nie tylko nowe, ale i zmodernizowane dachy płaskie muszą być pokryte zielenią.

Z kolei intensywna industrializacja austriackiego Linz w latach 60. i 70. sprawiła, że w mieście pozostało niewiele wysokiej jakości terenów zielonych. Remedium na tę sytuację miał być zatwierdzony w 1984 roku plan egzekwujący stosowanie zielonych dachów na obiektach przemysłowych czy handlowych. Jak można sobie wyobrazić, nowe regulacje nie wywołały entuzjazmu ze strony deweloperów. Dlatego, aby uniknąć sytuacji kryzysowej, miasto zaczęło oferować w 1989 roku bezpośrednie zachęty finansowe pokrywające 30% kosztów budowy każdego zielonego dachu. Dopłaty te stopniowo zmniejszały się, gdy „sektor” zielonych dachów wszedł w etap stabilizacji, a deweloperzy zaczęli akceptować nowe przepisy prawne. Ponadto, dotacje do stworzenia zielonej, „piątej elewacji” wprowadziło też wiele miast w Ameryce Północnej, między innymi Portland, Waszyngton, Illinois, Nowy Jork, Toronto czy Montreal.

Oddajmy miasto przyrodzie

Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, około 24% istniejących zasobów biurowych w Europie wybudowanych w ostatniej dekadzie, odpowiada potrzebom najemców i cieszy się dużym
popytem. Duża część powierzchni, bo aż 62%, wymaga repozycjonowania, aby uniknąć obniżenia
standardu, a pozostałe 14% to starzejące się, niemodernizowane budynki.

Z tych statystyk wysuwa się dość niepokojący wniosek – 76% istniejących biurowców prawdopodobnie nie odpowiada w wystarczający sposób na oczekiwania swoich najemców, a te cały czas rosną. Pandemia zweryfikowała nasz stosunek do miejsca pracy, zrodziła większą potrzebę kontaktu z przyrodą i złapania zdrowej równowagi między życiem zawodowym i prywatnym. Ponadto, czas lockdownu skierował uwagę wielu osób w kierunku bardziej zrównoważonego stylu życia, a coraz gwałtowniejsze zmiany klimatu cały czas zwiększają naszą świadomość w zakresie ekologii. Niestety wiele budynków stoi w kontrze do tych postaw. Dlatego na właścicielach nieruchomości ciąży duża odpowiedzialność w zakresie ich repozycjonowania. Strategicznym elementem takich działań powinno być zwiększenie ilości zielonych, bioróżnorodnych przestrzeni. W ten sposób choć w niewielkim stopniu oddajemy miasto naturze – dodaje Anna Górska-Kwiatkowska, Head of Leasing Services w Cushman & Wakefield.

Korzyści środowiskowe płynące z zagospodarowania dachów czy tarasów nieruchomości roślinami to między innymi złagodzenie efektu tzw. miejskich wysp ciepła, kiedy to z powodu dużej ilości betonu, asfaltu i innych powierzchni nagrzewających się i oddających ciepło w mieście są notowane wyższe temperatury niż na otaczających je obszary wiejskich. Poprzez zapewnienie warstwy traw, kwiatów czy krzewów dachy i inne powierzchnie nieruchomości komercyjnych pochłaniają ciepło i zmniejszają temperaturę budynku oraz sąsiadujących z nim obszarów. Ponadto, zielone dachy poprawiają jakość powietrza poprzez filtrowanie zanieczyszczeń oraz wychwytywanie kurzu i innych szkodliwych pyłów, a także pomagają zmniejszyć odpływ wody deszczowej. Zebrana w ten sposób woda, może być potem ponownie wykorzystana.

Zwiększenie powierzchni czynnych biologicznie w naturalny sposób minimalizuje wpływ nieruchomości na środowisko naturalne i pomaga firmom realizować założenia środowiskowe wpisane w strategie ESG. W tym obszarze widać też dużą korelację pomiędzy ekologią a stopniową optymalizacją kosztową. Chociaż wdrożenie rozwiązań pozwalających na modernizację i zagospodarowanie dachów budynków lub ich tarasów zielenią wymaga od inwestorów poniesienia znaczących nakładów finansowych, to inwestycja ta zostanie częściowo zrekompensowana. Warstwy zieleni działają jako dodatkowa izolacja zmniejszająca między innymi koszty energii. Warto też zauważyć, że żywotność zielonych dachów jest dłuższa w porównaniu do wykorzystania tradycyjnych materiałów dachowych – komentuje Andrew Frizell, Head of Project & Development Services Poland, Cushman & Wakefield.

Repozycjonowanie na zielono

Wyobraźmy sobie, że nasz pracodawca daje nam prawo wyboru biura. Dwie propozycje znajdują się w podobnej lokalizacji, ale jedna z nich zapewnia dodatkową, zieloną infrastrukturę, z której możemy korzystać na przykład w porze lunchowej. Wystarczy wyjść na zewnętrzny taras lub dach i gotowe – jesteśmy na małej, miejskiej łące. Który budynek wybierzemy? Odpowiedź nasuwa się sama.

Bez wątpienia te nieruchomości, które oferują swoim użytkownikom bioróżnorodne, zielone przestrzenie są postrzegane jako atrakcyjniejsze. Dlatego zagospodarowanie zewnętrznych kondygnacji budynków roślinnością, powinno być wpisane w strategię ich repozycjonowania. To znacząco podnosi komfort użytkowników obiektu i co więcej – może stać się jednym z jego kluczowych, estetycznych wyróżników – mówi Grzegorz Dyląg.

Na przestrzeni lat na świecie powstało wiele ikonicznych, zielonych dachów, na przykład na jednym z największych muzeów historii naturalnej na świecie California Academy of Sciences, lotnisku w Pekinie, czy w duńskim Muzeum Moesgaard w Aarhus. Czy na podobne podniebne instalacje możemy liczyć również w Polsce? Decyzję niektórych polskich miast dają nadzieję, że tak. Jedną z integralnych części budowanego właśnie w Lublinie Dworca Metropolitalnego będzie zielony dach. W Gdyni parking przed urzędem miasta zostanie przeniesiony pod ziemię, a nad nim powstanie zielony, przyjazny mieszkańcom skwer. Z kolei Warszawa udowadnia, że zielone mogą być nawet przystanki komunikacji miejskiej – w stolicy zagospodarowano już w ten sposób 26 takich miejsc. Zielone kondygnacje stają się też ważną częścią obiektów komercyjnych. Jeden z budynków warszawskiego kompleksu biurowego Forest pokrywa ogród miejski. Zieleń będzie też strategicznym elementem zaprezentowanego niedawno projektu Towarowa Echo Investment. Z kolei STRABAG Real Estate ożywi tkankę miejską, otwierając swoją flagową inwestycję Upper One na mieszkańców poprzez dwa nowe pasaże, w które będzie wkomponowana zieleń. Budynek biurowy zapewni też najemcom unikalną możliwość skorzystania z prawie 400 mkw. tarasów zlokalizowanych na najwyższych kondygnacjach, które będzie można w pełni zazielenić. Deweloper wskaże zalecany układ roślinności, ale to od preferencji danego najemcy będzie zależał finalny charakter projektu.

Upowszechnieniu idei zielonych dachów na pewno sprzyjałby spójny i przejrzysty system zachęt inwestycyjnych. Pomocne byłoby też stworzenie wymogów projektowych i zbioru dobrych praktyk wspierających merytorycznie deweloperów w tworzeniu bioróżnorodnych dachów funkcjonujących jako dodatkowa przestrzeń społeczna. Dzięki temu w perspektywie kolejnych lat centra dużych miast naszego kraju mają szansę stać się zielonymi enklawami – podsumowuje Grzegorz Dyląg.

Zobacz także: 100% jakościowego tenant mixu w centrach zarządzanych przez Master Management Group