Co trzeba wiedzieć decydując się na budowę domu, aby nie wpaść w pułapkę?

Według danych GUS za 2021 rok inwestorzy indywidualni oddali do użytku o 19,4% więcej mieszkań niż rok wcześniej. W ubiegłym roku wydano także o 21,4% więcej pozwoleń na budowę mieszkań przez osoby prywatne. Widać wyraźnie – pandemiczne lata sprawiły, że wiele osób zaczęło rozważać przeniesienie się poza centra miast. Posiadanie własnego domu z ogródkiem stało się dla wielu Polaków życiowym marzeniem. Jak podejść do projektu budowy własnego domu? Czy budowa EKO domu ma dla banku znaczenie? Jak się przygotować, aby uniknąć pułapek? Jaką pomoc można uzyskać od eksperta kredytowego? Sprawdzamy. 

Budowa własnego domu wymaga poważnych nakładów. Dużego zaangażowania ze strony inwestora oraz dobrego planu, tak aby projekt przebiegał zgodnie z założeniami. Ważny jest także budżet takiego przedsięwzięcia i zaplanowanie go tak, aby nie zabrakło pieniędzy. Jeżeli nie posiadamy własnych środków na budowę domu, możemy skorzystać z finansowania dostępnego w bankach.

Cztery podstawowe kroki na dobry początek

Planując budowę domu pierwszym i podstawowym krokiem powinno być sprawdzenie swoich możliwości finansowych. Oszacowanie dostępnych środków własnych oraz jeśli potrzebne jest finansowanie zewnętrzne, sprawdzenie swojej zdolności kredytowej.

Nieocenioną pomocą będzie tu kontakt z ekspertem kredytowym. Pomoże on rozwiać mity związane z kredytem hipotecznym na budowę domu dotyczące trudnego i skomplikowanego procesu. Wesprze podczas analizy dostępnej oferty na rynku. Wyjaśni niuanse oraz pomoże ograniczyć koszty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego. Różnice w ofertach banków i całkowitym koszcie kredytu, mogą wynieść od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych – tłumaczy Tomasz Kosiba, ekspert Gold Finance.

Z informacją o tym, w jakim budżecie operujemy, czas wybrać działkę pod budowę domu. Najlepiej, aby grunt został nabyty ze środków własnych. Będzie można go wtedy zaliczyć jako wkład własny do kredytu. Może to być sporym udogodnieniem oraz ułatwić procedurę ubiegania się o kredyt hipoteczny. Następnie należy wybrać projekt domu oraz przygotować niezbędną dokumentację do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Wszystkie banki, które posiadają w swojej ofercie kredyty na budowę domu, wymagają, aby wraz z wnioskiem złożyć prawomocne pozwolenie na budowę. Jest tu jednak wyjątek – od początku roku weszły w życie przepisy umożliwiające budowę domu do 70 mkw. bez pozwolenia.

Jaki kredyt przy budowie domu?

Osobom ubiegającym się o finansowanie budowy domu banki udzielają tzw. kredytu budowlano-hipotecznego. Wkład własny wymagany jest na tym samym poziomie co przy zakupie mieszkania, czyli 20% zgodnie z rekomendacją S z 2017 roku. Podobnie, jak w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych na zakup mieszkania, istnieje możliwość odstępstwa i wybrania oferty z 10% wkładem własnym po wykupieniu dodatkowego zabezpieczenia. Warto pamiętać, że posiadana działka może stanowić wkład własny do kredytu hipotecznego na budowę domu.

Koszty kredytu budowlano-hipotecznego są również zbliżone do tych na zakup czy budowę domu przez dewelopera. Istotna różnica zazwyczaj występuje na początku, kiedy kredyt jest w tzw. karencji, a inwestor spłaca wyłącznie odsetki, które mogą generować dodatkowy koszt. Droższe jest wykonanie operatu szacunkowego, koszt od 800 do 1000 zł. Wyższe mogą być również koszty ubezpieczenia nieruchomości ze względu na charakter i wartość nieruchomości czy też lokalizację.

 Co ważne, jeżeli budujesz dom pasywny, montujesz panele fotowoltaiczne czy też pompę ciepła, zapytaj swojego eksperta kredytowego o ofertę EKO. Banki przygotowały dla klientów takie rozwiązania, które pozwalają obniżyć oprocentowanie, a co za tym idzie całkowity koszt kredytu. – podpowiada Tomasz Kosiba ekspert Gold Finance.

Co dalej?

Kolejnym krokiem jest zaplanowanie całej inwestycji w czasie, z uwzględnieniem opóźnień, które zdarzają się niemal na każdej budowie. Następnie należy przygotować kosztorys budowy oraz plan wypłat transz. Oczywiście tutaj możesz liczyć na pomoc eksperta kredytowego. W praktyce banki udostępniają klientom odpowiednie formularze, dzięki czemu można sprawnie zaplanować terminy i kwoty realizacji prac. W swoich planach warto uwzględnić także wzrost cen materiałów budowlanych oraz robocizny. Podwyższenie kwoty kredytu w czasie budowy może okazać się bowiem niemożliwe.

Sam proces ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu nie różni się zasadniczo od tego na nabycie mieszkania czy zakup gotowego domu.

Warto złożyć wnioski kredytowe do kilku banków. Tutaj również nieoceniona będzie pomoc eksperta kredytowego, który pomoże przygotować pełną dokumentację dla każdego z banków. Zajmie się złożeniem wniosku w Twoim imieniu oraz wynegocjuje najlepsze warunki finansowe.  Może cię również uchronić przed zbędnymi produktami finansowymi, niejednokrotnie „wciskanymi” przez banki przy kredycie hipotecznym.- mówi Tomasz Kosiba ekspert Gold Finance.

Po wydaniu decyzji kredytowej należy dokładnie przeanalizować jej zapisy. Sprawdzić, czy transze oraz warunki kredytu, o jaki się ubiegaliśmy, zgadzają się. Wraz z decyzją otrzymuje się również wzór umowy kredytowej, który również warto dokładnie prześledzić. Po raz kolejny warto posiłkować się w tej kwestii wiedzą i doświadczeniem eksperta kredytowego, który wyjaśni wszelkie wątpliwości. Wskaże najważniejsze elementy, podkreśli istotne informacje dotyczące poszczególnych banków oraz różnice, jeżeli mamy umowy z kilku instytucji.

Jak i kiedy zostanie wypłacony kredyt hipoteczny na budowę domu?

Kredyt hipoteczny ze względu na wysokość oraz specyfikę, wypłacany jest zazwyczaj w transzach zgodnie z założonym harmonogramem prac. Klient otrzymuje pieniądze po realizacji każdego z etapów budowy domu.

Bank ma prawo do kontroli inwestycji i zazwyczaj z niego korzysta. Jeśli stwierdzi opóźnienia prac bądź brak realizacji założonych pozycji z kosztorysu, może wstrzymać uruchomienie kolejnych środków. Warto również wiedzieć, iż obecnie banki nie proszą o rachunki czy faktury za wykonane prace. Wystarczy wykazać ich wykonanie. Jest to istotna kwestia, zwłaszcza kiedy budujemy nieruchomość systemem gospodarczym.

Po wybudowaniu należy dokonać jeszcze jednej czynności. Uzyskać w odpowiednim urzędzie pozwolenie na użytkowanie domu. Jest to dokument niezbędny. Tradycyjnie banki dają 24 miesiące na wybudowanie i odbiór nieruchomości. Jeżeli wiemy, że ten termin jest zagrożony, warto wcześniej udać się do banku, który finansuje budowę i poprosić o stosowny aneks do umowy dający nam więcej czasu na realizację zaplanowanej inwestycji. Brak takiego aneksu może się wiązać z nałożeniem kary przez bank. W sytuacji ostatecznej bank może wypowiedzieć umowę kredytobiorcy.

Kredyt na budowę domu może się wydawać dla wielu osób sporym wyzwaniem. Konieczność przygotowania dużej ilości dokumentacji oraz skomplikowane procedury. Tak jednak być nie musi. Zanim rozpoczniesz procedurę ubiegania się o kredyt hipoteczny, dobrze się do tego przygotuj. Zaplanuj kolejne kroki. Skróci to czas, jaki będzie konieczny na przygotowanie się do kredytu na budowę domu. Skorzystaj z pomocy eksperta kredytowego. Pomoże przebrnąć przez procedury, przygotuje listę niezbędnych dokumentów, przeanalizuje dla Ciebie dostępne oferty w bankach. Współpraca z profesjonalistą zaoszczędzi sporo czasu, nerwów oraz pieniędzy. – reasumuje ekspert Gold Finance.

Zobacz także: Podwyżka stóp procentowych – komentarz Eksperta Gold Finance Andrzeja Łukaszewskiego