Czy polski rynek „dark store” jest zagrożony?

Komentarz ekspercki Krzysztofa Wyrzykowskiego, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers

Po ostatnich latach rozkwitu, nad rynkiem “dark store’ów”, zebrały się ciemne chmury – najpierw w Amsterdamie, a teraz w Barcelonie władze wprowadziły zakaz lokowania ich w miastach. Czy to zatrzyma rozwój tego sektora? Czy Polska pójdzie w ślady zachodnich sąsiadów?

Idea „dark store”

Pandemia COVID-19 oraz zmiana trybu pracy na zdalny spowodowały modyfikację trendów konsumenckich i zwrot w stronę realizacji potrzeb w pobliżu miejsca zamieszkania (wykształcił się tzw. model „proximity retail”). Trend ten doskonale wpisuje się ideę miasta 15-minutowego, która w ostatnim czasie bardzo zyskała na popularności. W efekcie konsumenci oczekują szybkiej realizacji ich potrzeb, a jedną z opcji ich zaspokojenia są „dark store’y”, czyli inteligentne magazyny o powierzchniach 150-500 mkw., do których konsumenci nie mają wstępu. Ich model biznesowy opiera się na dostarczaniu zakupów przez kuriera, które zamówiono przez internet. Dzięki wykorzystaniu najnowszych technologii dostawa do klienta może być zrealizowana nawet w ciągu 15 minut. Często firmy korzystają ze specjalnych algorytmów, ponieważ powierzchnie magazynowe są ograniczone, a dzięki nim są w stanie przewidzieć, czego klient w danym mini regionie będzie potrzebować i przez to mogą zatowarować magazyn według zapotrzebowania konsumentów.

Na polskim rynku działa już kilku operatorów „ciemnych sklepów”: Lisek, Glovo, Bolt Food, Uber Eats czy Wolt. Widząc potencjał w tym segmencie, także sieci spożywcze zaoferowały tego typu usługę – Żabka Jush i Biedronka – Biek.

Dlaczego „dark stores” nie są atrakcyjne dla miast?

Większy hałas i wzmożony ruch uliczny, na które narzekają mieszkańcy – to główne powody, dlaczego władze Amsterdamu zakazały otwierania nowych „dark store’ów”. Na razie zakaz ma obowiązywać przez rok, dopóki nie zostaną uregulowane kwestie formalne. Barcelona w swoim działaniu poszła krok dalej, bo chce, aby prócz „ciemnych sklepów” z miasta zniknęły także tzw. „dark kitchens”, czyli lokale gastronomiczne, które oferują wyłącznie dostawę posiłków do domu. Po wejściu zakazu w życie wszystkie takie obiekty będą musiały zostać przeobrażone w zamknięte magazyny nieoferujące dostawy do domu lub stacjonarne sklepy, do których mogą wejść klienci. Ma to na celu zachowanie tradycyjnego handlu i poprawę jakości życia mieszkańców.

Skąd taka niechęć? Powodów jest kilka. Cechą charakterystyczną i dużą zaletą „dark store’ów” jest ich lokalizacja – w centrach dzielnic – wszystko po to, aby zachować tempo świadczonych usług. Ze względu na zakaz wstępu do środka, nie dba się o atrakcyjność ich wnętrza, zatem witryny sklepowe często są zaklejone w nieestetyczny sposób, co sprawia, że ich wygląd z zewnątrz wzbudza wśród części klientów negatywne uczucia.

Lokalizacja magazynów, która w przypadku dostaw jest ogromnym atutem, budzi wiele kontrowersji i niezadowolenia ze strony mieszkańców. Sklepy nie spełniają funkcji miastotwórczej, nie generują ruchu pieszego, a także nie budzą zainteresowania. Ponadto, mogą one stwarzać dyskomfort dla pobliskich lokatorów, pod których oknami każdego dnia ustawia się kolejka kurierów na skuterach czy rowerach.

Czym Warszawę czeka podobny scenariusz?

Także w Warszawie pojawiły się już głosy krytyki w kierunku „dark store’ów”, jednak nie wywołały one konkretnych działań ze strony władz miasta. Czy zmieni się to w przyszłości? Nie wiadomo.

Warto zauważyć, że stolica Katalonii czy Amsterdam są miastami bardzo turystycznymi, z historyczną architekturą i tłumami osób zwiedzających i korzystających z usług sklepów stacjonarnych. Warszawa, mimo dużego napływu turystów, jest miastem o charakterze biznesowym. Mieszkańcy stolicy, często prowadzący życie „w biegu”, chętnie korzystają z usług „dark stores”. Szeroki wybór usługodawców, a tym samym duża konkurencja między nimi nie generuje spadku popytu na tego typu świadczenia, dlatego w najbliższym czasie nie przewiduje się zmian czy zahamowań w tym sektorze handlu.

Tylko legislacja może powstrzymać rynek „dark stores”

Rynek nie był przygotowany na tak dynamiczny rozwój „dark stores”. Obiekty handlowe często nie mają wypracowanych rozwiązań do obsługi dostawców, co może wpływać na doświadczenie zakupowe klientów. Powierzchnie tego typu muszą również spełniać szereg restrykcyjnych wymagań, takich jak: wysokość, bezpośrednie strefy dostaw i wiele innych, dlatego najczęściej „dark stores” lokowane są przy ulicach w lokalach wolnostojących. Aby ten segment rynku został unormowany przede wszystkim pod względem wyglądu estetycznego, potrzebne są regulacje określające funkcjonowanie „ciemnych sklepów”, np. w krajobrazie miast. Jednak rynek w Polsce wciąż jest w początkowej fazie rozwoju i jest zbyt wcześnie, aby ocenić, jakie konkretne rozwiązania przyniesie przyszłość.

Zobacz także: Najemcy stawiają na obiekty BTS

Red. Krystyna Swojak

O Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) to wiodąca firma oferująca szeroką gamę najwyższej jakości usług w zakresie nieruchomości i zarządzania inwestycjami. Działając w 63 krajach, ponad 18 000 specjalistów współpracuje w celu maksymalizacji wartości nieruchomości dla najemców, właścicieli i inwestorów. Przez ponad 27 lat nasz doświadczony zespół liderów, posiadający znaczne udziały w firmie, zapewnił naszym akcjonariuszom roczny zwrot z inwestycji w wysokości ok. 20%. Z rocznymi przychodami firmy na poziomie $4,6 mld oraz aktywami w zarządzaniu o wartości ponad $92 mld, maksymalizujemy potencjał nieruchomości i przyspieszamy sukces naszych klientów i pracowników. Dowiedz się więcej na corporate.colliers.com, lub śledź nas na Twitterze @Colliers i LinkedInie.