Deweloperzy biurowi szykują się na lukę podażową

W pierwszym półroczu 2021 r. w Warszawie do użytku oddano ponad 226 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, jednak popyt utrzymuje trend spadkowy, a eksperci przewidują efekt luki podażowej – wynika z podsumowania II kw. 2021 r. na rynku powierzchni biurowej w Warszawie, opublikowanego przez Cushman & Wakefield.

Gospodarka: wzrost PKB w II kw. według szacunków osiągnie wartość dwucyfrową

W 2020 roku pandemia koronawirusa doprowadziła do pierwszej od 30 lat recesji w Polsce, a PKB naszego kraju skurczyło się o ok. 3,7%. Według prognoz Moody’s niekorzystne skutki kolejnej fali pandemii wywarły negatywny wpływ na gospodarkę również w I kwartale 2021 roku. Niemniej, dzięki efektowi niskiej bazy i poprawiającemu się sentymentowi rynku, wzrost polskiego PKB w II kw. szacowany jest na poziomie pomiędzy 10-11%, a w całym roku może wynieść około 5,8%.

Podaż: ograniczona liczba nowych projektów wprowadzonych do realizacji w 2021 roku zwiastuje lukę podażową w latach 2023-2024

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie w pierwszym półroczu 2021 roku wyniosły ponad 6 mln mkw., a do użytku w tym okresie oddano ponad 226 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co stanowi blisko 66% całkowitej powierzchni planowanej na 2021 rok. Do największych projektów, które uzyskały pozwolenie na użytkowanie możemy zaliczyć: Warsaw Unit (Ghelamco – 56 400 mkw.), Skyliner (Karimpol – 48 500 mkw.) oraz Generation Park Y (Skanska Property Poland – 44 200 mkw.). Obecnie w Warszawie w budowie znajduje się blisko 393 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej planowanej do oddania w latach 2021-2024, co jest wartością blisko połowę niższą niż średnia ilość powierzchni biurowej w realizacji w ostatnich pięciu latach.

Szacujemy, że w całym 2021 roku ukończonych zostanie blisko 342 tys. mkw., natomiast w 2022 roku – ok. 230 tys. mkw. Biorąc pod uwagę obecną sytuację pandemiczną i mniejszą aktywność najemców spodziewamy się ograniczenia liczby nowych projektów wprowadzonych na rynek z terminem oddania do użytku w latach 2023-2024, co może doprowadzić do wystąpienia efektu luki podażowej w tym okresie. Obecnie w budowie znajduje się tylko jeden projekt, którego oddanie jest przewidziane na 2024 (The Bridge – Ghelamco). Niemniej, rośnie liczba deweloperów, którzy uważanie obserwują  rynek i analizują sytuację pod kątem rozpoczęcia swoich projektów w ciągu kolejnych 6-9 miesięcy – mówi Jan Szulborski, Senior Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Wskaźnik pustostanów: kumulacja nowej podaży doprowadziła do wzrostu dostępności powierzchni biurowej

Począwszy od drugiego kwartału 2020 roku, wskaźnik powierzchni niewynajętej jest na ścieżce wzrostu, na co w dużym stopniu wpłynęła niepewna sytuacja gospodarcza wywołana przez wybuch pandemii Covid-19. W wyniku ograniczonej aktywności najemców w ostatnich kwartałach i kumulacji nowej podaży dostarczonej na rynek w ostatnich trzech miesiącach, wskaźnik powierzchni niewynajętej osiągnął wartość 12,5%, co oznacza wzrost o 1,0 pp. w ujęciu kwartalnym oraz o 4,6 pp. rok do roku.

Wysoki współczynnik pustostanów oznacza dostępność powierzchni wynoszącą blisko 760 tys. mkw. Warto odnotować, że poziom wynajęcia projektów oddanych do użytku w pierwszej połowie roku wynosi ponad 48%, co jest relatywne wysokim poziomem biorąc pod uwagę kumulacje nowej podaży w analizowanym okresie oraz spadek aktywności najemców wywołany pandemią.

Popyt: stopniowy powrót najemców do biur stanowi ważny czynnik prowadzący do zwiększenia aktywności transakcyjnej

Popyt na powierzchnie biurowe utrzymuje trend spadkowy od początku trwania pandemii. Trzeci lockdown, niestabilność gospodarcza oraz zagrożenie czwartą falą pandemii wpływają negatywnie na aktywność najemców, którzy w pierwszym półroczu zawarli umowy najmu na łączną powierzchnię 249 300 mkw. Oznacza to 25%-owy spadek w porównaniu do analogicznego okresu w 2020 roku. Nowe umowy i ekspansje (popyt netto) odpowiadały za ok. 60% wszystkich umów zawartych w pierwszym półroczu 2021 roku. Wartość ta była nieznacznie niższa od poziomu zarejestrowanego w analogicznym okresie w ubiegłym roku.

Dalszy rozwój pandemii i tempo szczepień będą miały kluczowy wpływ na zdefiniowanie kierunku rozwoju rynku w kolejnych miesiącach. Warto jednak zaznaczyć, że jesteśmy obecnie w punkcie, w którym coraz większa grupa organizacji wróciła lub planuje wrócić do pracy z biura korzystając z niskiej liczby dziennych zakażeń. W naszej opinii może to stanowić kolejny ważny bodziec do wznowienia procesów wynajmu powierzchni biurowej wstrzymanych przez pandemię, których efekty będziemy mogli obserwować na przełomie 2021 i 2022 roku – mówi Vitalii Arkhypenko, Junior Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Stawki czynszów: stawki czynszów nie uległy zmianie w stosunku do ubiegłego kwartału

Po korekcie stawek czynszu w ostatnich dwunastu miesiącach, stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe wyniosły 23,00-25,00 EUR/mkw./miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/mkw./miesiąc w strefie Poza Centrum.

W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszej stabilizacji czynszów bazowych na który wpływać będzie stopniowa poprawa sytuacji pandemicznej oraz rosnąca aktywność najemców aktywnych na rynku – dodaje Jan Szulborski.

Pełny raport do pobrania pod linkiem: https://info.cushmanwakefield.com/l/263412/2021-08-05/48ntkp

Zobacz także: Większa aktywność najemców w regionach w II kwartale roku