Ostatnie miesiące na rynku mieszkaniowym były wyjątkowo gorące. Nabywcy narzekają na wysokie ceny mieszkań. Czy rzeczywiście mieszkania są tak drogie, jak nam się wydaje? Agencja nieruchomości Metrohouse porównała ceny mieszkań z przeciętnymi zarobkami w ostatniej dekadzie.
2011 vs. 2021 – jak rosły ceny mieszkań?
Cały 2011 r. jeśli chodzi o ceny mieszkań na rynku wtórnym był wyjątkowo stabilny. W ciągu roku wahania cen były mało znaczące. Najwyższe ceny odnotowaliśmy w Warszawie, gdzie za m kw. mieszkania klienci płacili 7717 zł, a w Krakowie 6527 zł. Średnio poniżej 6000 zł za m kw. kupowano lokale we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. Spośród największych miast najniższe ceny odnotowywaliśmy w Łodzi, gdzie za m kw. mieszkania płacono średnio 3692 zł. – Stabilizacja cen utrzymywała się dość długo, bo aż do 2017-2018 r., kiedy w poszczególnych miastach zaczęliśmy obserwować coraz bardziej postępujące wzrosty. Nie były one tak wysokie jak w ostatnich kilkunastu miesiącach, ale z kwartału na kwartał średnie ceny jednak wzrastały, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Dziesięć lat później, czyli w końcówce 2021 r. ceny już zupełnie nie przypominały poziomów sprzed kilku lat. Według danych Metrohouse nominalne wzrosty najbardziej widać w Gdańsku, który stał się czarnym koniem rodzimego rynku nieruchomości. Tylko w ciągu 10-ciu lat średnie ceny mieszkań wzrosły tam o 80%. Dla osób, które wcześnie dostrzegli potencjał Trójmiasta, zakup mieszkania stał się więc powodem niewątpliwego sukcesu inwestorskiego. Rzeczywiście Gdańsk wyróżnia się na tle analizowanych miast. Nawet Warszawa ze wzrostem rzędu 61,6% nie jest w stanie zagrozić wynikom tego miasta. Ponad 50% wzrostu cen odnotowały mieszkania w Łodzi, Wrocławiu, czy Poznaniu. Najmniej, bo 46,8% mieszkania podrożały w Krakowie. Choć mówimy tu o cenach transakcyjnych musimy pamiętać, że nadal są to dane uśrednione. Nie zapominajmy też o inflacji, która w analizowanym okresie 10 lat sprawiła, że realne wzrosty cen są odpowiednio niższe.
Ile m kw. mieszkania kupimy za przeciętne wynagrodzenie?
Warto jednak do porównań przyjąć dodatkową zmienną, jaką jest poziom wynagrodzeń (przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej, GUS). Jak pokazują dane GUS w 2011 r. było to 3399,52 zł brutto, tymczasem 10 lat później średni poziom wynagrodzenia wzrósł do 5889,94 zł, a w ujęciu procentowym jest to aż 73%. Jak widać, tempo wzrostu płac było znacznie szybsze niż wzrosty cen mieszkań. W rezultacie oznacza to, że przynajmniej nominalnie obecnie Polaków stać na większe zakupy niż przed dekadą. – Według szacunków Metrohouse 10 lat temu za średnie wynagrodzenie netto byliśmy w stanie kupić w zależności od miasta od 0,32 m kw. w Warszawie do 0,66 m kw. w Łodzi. Obecnie niemal w każdym z dużych miast (oprócz Gdańska) stać nas na więcej, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Podobnie jak przed dekadą, najmniej za średnie wynagrodzenie netto kupimy w Warszawie (0,34 m kw.), a najwięcej w Łodzi (0,74 m kw.). Dane pokazują, że najlepsza sytuacja w tym zakresie ma miejsce w Krakowie, gdzie różnica wynosi 19%.
Oprocentowanie kredytów niższe niż 10 lat temu
Jak pokazują dane Narodowego Banku Polskiego oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w 2021 było niższe niż w 2011 r. (5% vs. ok. 6%). – Warto także przyjrzeć się Indeksowi Dostępności Mieszkaniowej, publikowanemu przez Związek Banków Polskich. Na koniec 2021 był on na poziomie 196,44 punktów i jest on znaczenie wyższy w porównaniu do I kwartału 2011 roku, gdzie jego wartość wynosiła 127,48 punktów. – zauważa Paweł Rudzik, menadżer produktu Gold Finance. Indeks ten to wypadkowa cen mieszkań, oprocentowania kredytów hipotecznych, średnich zarobków rodziny oraz wysokości kosztów utrzymania. Wartość powyżej 100 punktów wskazuje, że modelową rodzinę (2 osoby dorosłe i 1 dziecko) stać na kredyt hipoteczny. Choć indeks jest na wysokim poziomie, to jednak w związku z przewidywanymi dalszymi podwyżkami stóp procentowych, należy spodziewać się, że będzie on sukcesywnie spadał.