Rynek data center wciąż należy uznać za dość niszowy, ale jego ekspansja w ostatnich latach jest widoczna. O ile pandemia dotkliwie dotknęła wiele branż, w tym niektóre sektory nieruchomościowe, o tyle obszar centrów danych nie tylko na tym nie stracił, ale wręcz nabrał jeszcze większej dynamiki. Cyfryzacja wielu procesów, która jeszcze do niedawna była traktowana jako przyszłość, nagle stała się niezbędną teraźniejszością.
Przyśpieszona transformacja cyfrowa
Zwiększenie udziału pracy zdalnej w tradycyjnym do tej pory modelu narzuciło szybkie dostosowanie systemów do potrzeb aktualnej sytuacji. Duże, międzynarodowe firmy, które możliwość częściowej pracy z domu stosowały już od dawna, były znacznie bardziej przygotowane technologicznie. Większa świadomość, dostęp do danych z dowolnego miejsca i wzrost wagi bezpieczeństwa informacji wpływają na rozwój rynku data center.
Rynek data center w Polsce
Polskie zasoby centrów danych w porównaniu do takich europejskich krajów jak Niemcy, Wielka Brytania, Holandia czy Francja, są wciąż daleko w tyle. Za inwestowaniem w ten sektor w Polsce przemawia jego centralne położenie w Europie, dość dobrze rozwinięta infrastruktura komunikacyjna, stabilna sytuacja gospodarczo-polityczna i dobrze wykwalifikowana kadra. Charakterystyka polskiego rynku centrów danych jest jego rozdrobienie, duża liczba małych obiektów i brak większych inwestycji. Odpowiedzią na to może być podana do wiadomości publicznej w ostatnim czasie informacja, że dwaj najwięksi dostawcy chmury publicznej na świecie – Google Cloud i Microsoft – planują w Polsce duże inwestycje.
Wysokie wymagania sektora
Inwestorzy chętnie wybierają działki w obrębie miasta. Przykładem takiej lokalizacji jest warszawski LIM Data Center w budynku, w którym znajduje się hotel Marriott. Jednak dostępność takich terenów jest bardzo ograniczona, a dodatkowe wymagania są bardzo wyśrubowane. Podstawą jest zagwarantowanie stałości w dostępie do prądu oraz zasilania awaryjnego. Pracujące serwery generują znaczną ilość ciepła, które negatywnie wpływa na ich funkcjonowanie, dlatego niezbędne jest intensywne chłodzenie, co wymaga energii. Tereny podmokłe lub zagrożone zalaniem w ogóle nie są brane pod uwagę.
Według Piotra Litwina, Dyrektora Działu Gruntów Inwestycyjnych w firmie Knight Frank, wyszukanie odpowiednich działek na centra danych poza centrami miast w Polsce wiąże się często z łączeniem kilku sąsiadujących gruntów kupowanych od prywatnych właścicieli. Muszą one bowiem mieć odpowiednią szerokość, aby budynek pomieścił całą infrastrukturę. W centrach miast natomiast przy spełnieniu odpowiednich wymogów centra mogą zadomowić się w nowoczesnych biurowcach. Dobrym wyborem są też grunty poprzemysłowe, często gwarantujące odpowiedni zasób infrastruktury.
Najczęściej poszukujemy działek od 2 do 5 hektarów, ale bywają również zapytania o dwukrotnie większe. Nowi gracze rozważają zarówno wejście na rynek data center na zasadzie najmu, jak i własności gruntu i budynków. To obecnie bardzo przyszłościowa nisza, gdzie ceny są odpowiednio wyższe niż te pod logistykę, tj. o około 50% — dodaje Piotr Litwin.
Knight Frank LLP z siedzibą w Londynie jest wiodącym i niezależnym globalnym doradcą w zakresie nieruchomości. Zatrudnia powyżej 19 000 pracowników w ponad 500 biurach w 60 krajach. Knight Frank doradza klientom, od indywidualnych właścicieli i nabywców, po największych deweloperów, inwestorów i najemców korporacyjnych.
