To, że epidemia COVID-19 wystawi światową gospodarkę na ciężką próbę, jest już pewne. Widmo recesji nie jest dobrą wiadomością ani dla konsumentów, ani dla przedsiębiorstw. Są jednak segmenty rynku, które mogą z niej wyjść obronną ręką i stać się bezpieczną przystanią dla ochrony kapitału.
Wpływ koronawirusa na rynek nieruchomości jest nieunikniony, jednak poszczególne gałęzie dotknie on w różnym stopniu. W przypadku mieszkaniówki najbardziej odporny jest segment luksusowych apartamentów, który rządzi się innymi prawami i jest mniej podatny na wahania koniunktury – zarówno pod kątem cen, jak i popytu.
Luksus ma wzięcie
Ci deweloperzy, którzy mają w swojej ofercie lokale z segmentu premium, nie mogą narzekać na brak zainteresowania klientów nawet teraz. – W ciągu ostatnich tygodni odnotowaliśmy ponad 20% wzrost wejść na stronę, a także odbieramy ponad 30% telefonów więcej niż zwykle – mówi Iwona Nosowska, Sales Manager w Ghelamco. – Klienci są zainteresowani zakupem zarówno apartamentów, jak i lokali usługowych w dwóch naszych warszawskich inwestycjach: Flisac na Powiślu oraz w kamienicach Foksal 13/15 tuż przy Trakcie Królewskim.
Skąd takie zainteresowanie? – W przeciwieństwie do sektora mieszkań popularnych, podaż nieruchomości luksusowych jest bardzo ograniczona. O wiele trudniej dostarczyć taki produkt na rynek – niezbędna jest atrakcyjna i prestiżowa lokalizacja, oraz dbałość o wyższy standard wykończenia. Deweloper musi zapewnić również niespotykane w tradycyjnym segmencie rozwiązania, których wdrożenie znacznie wydłuża realizację. Wszystkie te elementy podnoszą, ale jednocześnie chronią wartość nieruchomości, co sprawia, że w oczach wielu inwestorów jawią się one jako bezpieczna lokata kapitału na trudne czasy – zwraca uwagę Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią.
Ceny apartamentów niezagrożone spadkami
Przewagą rynku nieruchomości luksusowych nad innymi formami inwestowania jest jego większa stabilność i odporność na kryzysy gospodarcze. Pokazał to już kryzys z 2008 roku, który wyjątkowo szorstko obszedł się z rynkiem nieruchomości. Choć wtedy tradycyjne mieszkania nawet w kilkuletniej perspektywie odczuwalnie straciły na swojej wartości, to apartamenty klasy premium wyszły z niego obronną ręką. – Na ten moment jeszcze za wcześnie, aby wyrokować, jak prognozowany kryzys po pandemii COVID-19 obejdzie się z rynkiem mieszkaniowym. Jednak doświadczenie podpowiada mi, że nieruchomości luksusowych on nie dotknie, a wręcz przeciwnie – długoterminowo zyskają na wartości – mówi Jeroen van der Toolen.
Na korzyść nieruchomości luksusowych w Polsce przemawia również to, że są wciąż stosunkowo niedrogie w porównaniu do analogicznej oferty w Paryżu, Londynie czy Mediolanie. Nawet w znajdującej się w naszym regionie czeskiej Pradze za 1 mkw. w trzeba zapłacić do 16 tys. euro. – Dla porównania ceny w naszej flagowej inwestycji z rynku premium, która oferuje najwyższe standardy i lokalizację w ścisłym centrum Warszawy – Foksal 13/15 – wahają się od 25 do 40 tys. zł, czyli około 5,5 – 8,8 tys. euro – mówi Piotr Łukasik, dyrektor departamentu Residential w Ghelamco.
Z tego powodu polski rynek nieruchomości luksusowych stał się atrakcyjny również dla inwestorów zza granicy i notował w ostatnich latach znaczący wzrost zainteresowania nabywców. Jak podaje JLL, w samej Warszawie wielkość sprzedaży w segmencie apartamentów (upper-middle i high-end łącznie) w latach 2018 i 2019 rosła w tempie 6 i 8% rocznie, gdy tymczasem liczona dla wszystkich segmentów sprzedaż była o 15% niższa niż w 2017 r.
Pewna inwestycja w niepewnych czasach
W czasach zawirowań gospodarczych, gdy inwestowanie na giełdzie wiąże się z jeszcze większym ryzykiem, zakup nieruchomości luksusowej może się okazać najlepszym zabezpieczeniem dla kapitału. Przed utratą wartości pieniądza nie są w stanie już ochronić lokaty bankowe. Od czasu wprowadzenia stanu epidemii w Polsce, RPP już dwukrotnie obniżyła stopy procentowe (do poziomu 0,5%), co wobec wysokiej inflacji (w marcu 4,6% rdr wg danych GUS) sprawia, że oszczędności Polaków w bankach topnieją. – Tymczasem dobry apartament potrafi nie tylko utrzymać swoją wartość, ale można na nim również dobrze zarobić. Nie jest to produkt podatny na spekulacyjne wzrosty – ich ceny rosną powoli, ale dzięki temu w czasach kryzysowych nie ma również zagrożenia szybkich spadków. W długiej perspektywie takie nieruchomości praktycznie zawsze zyskują na wartości. A niezależnie od tego można je również wynajmować i czerpać stały zysk – przekonuje Jeroen van der Toolen.
Definicja luksusu
Eksperci z zespołu mieszkaniowego JLL twierdzą, że w Polsce zaledwie kilka projektów oferuje standard najwyższy z możliwych, obejmujący wykorzystanie wszystkich lub niemal wszystkich najnowocześniejszych technologii i najbardziej prestiżowych praktyk sektora deweloperskiego. – Spośród zrealizowanych w latach 2010-2019 jedenastu tysięcy lokali w segmencie apartamentów, zaledwie ok. 800 stanowiły apartamenty luksusowe. Obecnie jest ich w realizacji 240, a cała dostępna na polskim rynku oferta w tym segmencie – zarówno w projektach gotowych jak i tych w budowie – wynosiła na koniec 2019 r. 243 lokale – komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.
Dostępność inwestycji z segmentu premium jest tak niewielka ze względu na wyśrubowane kryteria oceny, jakie musi przejść projekt, by się w tej grupie znaleźć. Zgodnie z danymi JLL jest to zaledwie 1% oferty dostępnej na 6 największych rynkach w Polsce.
– Projekt z segmentu apartamentów, a zwłaszcza z segmentu apartamentów luksusowych, powinien mieć potencjał, by nie tracić prestiżu wraz z upływem czasu. Nawet za kilkanaście lat czy kilka dekad będzie stanowić wzór najlepszych rozwiązań architektonicznych, pojawiać się jako pozytywny przykład w branżowych dyskusjach, a przede wszystkim nadal będzie należeć do jednych z najlepszych adresów w mieście – dodaje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka JLL.
Aby o apartamencie można było powiedzieć, że jest luksusowy, musi również oferować zdecydowanie więcej niż tradycyjne mieszkanie, choćby najlepiej położone. – Naszą inwestycję Foksal 13/15 wyposażyliśmy m.in. w strefę SPA z saunami i jacuzzi, dedykowane pokoje dla gości lokatorów, dostępny dla wszystkich mieszkańców taras na dachu z widokiem na centrum Warszawy czy zadaszone patio ze strefą spotkań – wylicza Piotr Łukasik.
Luksus w nieruchomościach, niezależnie od tego, czy mieści się w wiekowych murach kamienicy, czy w nowoczesnym drapaczu chmur, ma solidny wspólny fundament. Jego składniki to wykorzystanie unikalnych i kosztownych materiałów, często sprowadzanych z odległych stron świata, najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne, wyższe i bardziej przestronne pomieszczenia, wysmakowany design oraz dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców, takie jak zapewnienie im obsługi concierge na najwyższym poziomie.
O GHELAMCO POLAND
Ghelamco Poland to lider rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i pionier w dziedzinie innowacji, zrównoważonego budownictwa i kreowania przestrzeni publicznej. Przez 29 lat, jako inwestor, deweloper i generalny wykonawca, firma ugruntowała swoją wiodącą pozycję na polskim rynku dostarczając 1 100 000 m2 najwyższej klasy powierzchni biurowej, mieszkaniowej, handlowej i magazynowej. Wolumen sprzedaży zrealizowanych projektów przekracza 1,3 mld EUR. Flagową inwestycją firmy jest kompleks biurowy Warsaw Spire wraz z placem Europejskim, uznany za najlepszy budynek biurowy na świecie w prestiżowym konkursie MIPIM Awards 2017.
Jako wizjoner w branży Ghelamco od lat konsekwentnie wdraża pionierskie projekty innowacyjnych, zaawansowanych technologicznie budynków i wyznacza kierunki dla rozwoju rynku nieruchomości w Polsce. To właśnie belgijska firma odkryła potencjał Mokotowa, wprowadziła do Polski koncepcję parku biznesowego i jako pierwsza certyfikowała budynki biurowe w prestiżowym systemie BREEAM – firma posiada w swoim portfolio już 12 certyfikowanych projektów o łącznej powierzchni około 380 000 m2. Ghelamco także jako pierwszy spośród deweloperów dostrzegł potencjał Woli – lokalizacji, w której powstaje aktualnie nowe biznesowe serce stolicy.
Ghelamco to także jedyny deweloper w Polsce, który postrzega zrównoważone budownictwo w szerszej perspektywie i aktywnie działa na rzecz kształtowania przestrzeni publicznej. Firma realizuje projekty na rzecz rewitalizacji całych dzielnic, kreując obszary wartościowe dla miasta, jak plac Europejski. By dodatkowo wesprzeć miastotwórcze inicjatywy, firma Ghelamco powołała do życia Fundację Sztuka w Mieście, której celem jest podnoszenie jakości miejskiej przestrzeni publicznej poprzez działania artystyczne czy ambientowe dla lokalnych społeczności. Dokonania Ghelamco zostały wyróżnione szeregiem nagród, m.in. siedemnastokrotnym tytułem Dewelopera roku w Polsce.
Więcej publikacji na temat rynku mieszkaniowego tutaj.