Za nami targi nieruchomości MIPIM, podczas których do Cannes zjechali liderzy rynku z całego świata. Eksperci JLL Polska podsumowują główne wnioski płynące z MiPiM i wskazują trendy prezentowane podczas wydarzenia.
Tomasz Czuba, Head of Office Leasing and Tenant Representation komentuje, że tegoroczne wydarzenie potwierdziło to, z czym mierzymy się w tym momencie na rynku powierzchni biurowych i nie przyniosło istotnej zmiany co do przewidywań krótkoterminowych: „finansowanie zakupu projektów biurowych przy dzisiejszych oczekiwaniach sprzedających, w kontekście tak zwanych yieldów, nie przystaje do wymagań potencjalnych kupujących. Najbardziej ten rozjazd widoczny jest przy projektach corowych czyli najlepszych budynków, zlokalizowanych w centrach dużych miast – szczególnie dotyczy to Warszawy. Nie tylko oczekiwania kupujących są przeszkodą, możliwości finansowania zakupów przy dzisiejszych stopach procentowych także są poważnym problemem” – mówi.
„Jestem zdania, że sytuacja może się zmienić dopiero, kiedy inwestorzy zobaczą realny wzrost czynszów i uwierzą w potencjał polskiego rynku. Jesteśmy jednym z rynków o stosunkowo, względem innych krajów, niskiej cenie za mkw. nabywanych biur, na którym praktycznie od 2008 roku nie było znaczących wzrostów czynszowych. Jeśli dodamy do tego presję inflacyjną – wzrost czynszów jest nieunikniony. Ponadto, Polska to nadal bardzo aktywnym rynkiem najmu – zeszłoroczny warszawski wynik na poziomie ponad 860 tysięcy mkw. jest drugim najwyższym w historii. Myślę, że możemy mówić o pozytywnych perspektywach w średnim i długim okresie analizy tego rynku” – dodaje.
Marcin Sulewski, Head of Office Investment zauważa, że pomimo nienajlepszego globalnego sentymentu do biur nadal widoczne jest zainteresowanie aktywami tej klasy w Polsce: „Oczywiście źródło kapitału – inwestorów, którzy poszukują tego typu aktywów jest inne niż jeszcze jakiś czas temu. Dziś jest to głównie kapitał z Europy środkowo-wschodniej, Czech, Węgier i krajów bałtyckich. Inwestorzy właśnie z tego ostatniego regionu, krajów bałtyckich, głównie z Litwy, są w tym momencie najbardziej aktywni i korzystają z dość ograniczonej konkurencji na rynku. Podczas tegorocznego MIPIM’u odbyłem szereg spotkań z inwestorami z tego regionu zainteresowanych Polską. W marcu tego roku JLL doradzało przy pierwszej akwizycji litewskiego inwestora Eika Real Estate Fund, który nabył budynek Celebro w Warszawie – komentuje.
„Obecnie inwestorzy preferują mniejsze wolumeny w przedziale €50 – 100 milionów. W przypadku, gdy wartość potencjalnej transakcji przekracza €150 milionów pula kupujących zdecydowanie spada. Można powiedzieć, że jest to globalny trend gdyż dotyczy on zarówno Polski, jak i krajów Europy Zachodniej, Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych. Na większości europejskich rynków, może za wyjątkiem Wielkiej Brytanii, sprzedający i kupujący nadal poszukują konsensusu cenowego. Ma to oczywiście bezpośrednie przełożenie na ilość dokonywanych transakcji. Dodatkowo w tak turbulentnych czasach inwestorzy po obu stronach transakcji są bardzo ostrożni i większość z nich nie chce być tym pierwszym, który wykona ruch” – mówi Marcin Sulewski.
W kontekście rynku mieszkaniowego, Paweł Sztejter, Head of Residential zauważa, że chociaż jesteśmy jednym z najbardziej aktywnych rynków w Europie to nadal cierpimy na ogromny niedobór mieszkań, dodatkowo zwiększony przez wojenną migrację z Ukrainy. Ograniczona zdolność kredytowa indywidualnych nabywców powoduje, że zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem jest niespotykanie wysokie, a to stwarza wiele możliwości inwestowania w sektorze PRS i otwiera możliwości przejęć oraz fuzji wśród firm deweloperskich.
„Wnioski z rozmów z ponad trzydziestoma międzynarodowymi inwestorami podczas MIPIM pozwalają na ostrożny optymizm. Konkluzje z podobnych rozmów podczas październikowego EXPO REAL były jednoznaczne – inwestorzy dostrzegają ogromny potencjał inwestycyjny naszego rynku mieszkaniowego, jednak pół roku temu prognozowanie sytuacji było znacznie trudniejsze. Dzisiaj wielu inwestorów zakłada, że warunki inwestowania w Polsce będą się poprawiały. Zakładane przez nich wejście na ścieżkę spadku inflacji oraz powolnego obniżania stóp procentowych, zarówno w Europie jak i w Polsce, pozwala inwestorom na ponowne wprowadzenie Polski na listę krajów atrakcyjnych z pespektywy inwestycji w sektorze mieszkaniowym” – zaznacza Paweł Sztejter.
„Jednak główne bariery nadal zniechęcają inwestorów – wśród nich najważniejsze to ryzyko kursowe, wysoki koszt kapitału i oczekiwane wysokie stopy zwrotu z inwestycji. Niestety, ryzyko kursowe wynikające z faktu inwestowania w Euro, a przychodów z najmu uzyskiwanych w polskim złotym, pozostanie problemem dopóki Polska będzie poza strefą Euro. Zaś oczekiwania dotyczące wysokich stóp zwrotu nie pozwalają na zawieranie transakcji z deweloperami mieszkaniowymi, którzy nie są w stanie spełnić tych oczekiwań, biorąc pod uwagę wysokie koszty budowy. Mimo wszystko, perspektywy są dzisiaj lepsze niż pod koniec ubiegłego roku, a ostrożny optymizm wynika z gotowości inwestorów do zaangażowania się w ocenę możliwości inwestycyjnych, w tym zwłaszcza platform wynajmu mieszkań realizowanych z deweloperami w formule JV. Na spektakularny przełom jeszcze nie można szybko liczyć, ale zainteresowanie międzynarodowego kapitału i ostrożny powrót na polski rynek mieszkaniowy są wyraźnie widoczne” – dodaje.
Natomiast, najbardziej poszukiwane nieruchomości przez inwestorów branży retail to supermarkety i dyskonty spożywcze, a także parki handlowe z głównym najemcą spożywczym, w szczególności jeśli będzie reprezentował powyżej 50% przychodów z nieruchomości. Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, zauważa, że obok inwestorów historycznie aktywnych w tym segmencie rynku oraz tych, którzy dokonali pierwszych akwizycji w Polsce w 2022, pojawiają się nowe podmioty zainteresowane zakupami na naszym rynku, przede wszystkim z państw ościennych.
„Ze względu na bardzo dobre wyniki centrów handlowych w Polsce, zdecydowanie lepsze niż w niektórych państwach w Europie zachodniej, sentyment inwestorów wobec tej klasy aktywów zaczyna się zmieniać i coraz więcej podmiotów, które w przeszłości inwestowały w tego typu nieruchomości zaczyna ponownie analizować dostępne projekty i planuje alokowanie środków. Niemniej jednak wielkość transakcji i poziom aktywności inwestorów będzie zależał od dostępności źródeł finansowania na te aktywa” – komentuje Agnieszka Kołat.
Dmitry Gavrylenko, Head of Capital Markets, dodaje, że zdecydowanie mniej niż podczas poprzedniego MIPIMu było dyskusji o nadchodzącej recesji w Europie: „to, czego oczekują inwestorzy, których ogólny nastrój jest lepszy niż pod koniec 2022 r., to stabilizacja. Wszyscy nadal martwią się wysokim długiem publicznym, co skutkuje zmniejszeniem wartości transakcji i spowolnieniem ich tempa oraz wydłużeniem ostatecznych decyzji inwestycyjnych. Pieniądze stanowią główny czynnik decyzyjny, dlatego nabywcy akcji mają przywilej otrzymywania najlepszych warunków potencjalnych transakcji. Dodatkowo na pierwszy plan wysuwają się tematy ESG, które przy rosnących kosztach energii stały się istotniejsze niż kiedykolwiek wcześniej – mówi Gavrylenko. – Jeśli spojrzymy na konkretne sektory, to możemy wywnioskować, że rynek przemysłowy jest wciąż dobrze postrzegany i cieszy się dość silnym popytem na przeszacowanych poziomach. Również sektor mieszkaniowy i domy studenckie nieustannie zyskują zainteresowanie. Ponadto tematem jaki był podejmowany w ramach wydarzenia są problemy bankowe w USA, które niepokoją również europejskich inwestorów – wszyscy oczekują na dalszy rozwój sytuacji oraz konkretne kroki banków centralnych – podsumowuje.
Zobacz także: Nowe inwestycje deweloperskie coraz częściej idą w parze z rewitalizacjami
– koniec –
O JLL
JLL (NYSE: JLL) jest wiodącą firmą świadczącą usługi profesjonalne, specjalizującą się w zarządzaniu nieruchomościami i inwestycjami. JLL kształtuje przyszłość nieruchomości dla lepszego świata poprzez wykorzystanie najbardziej zaawansowanej technologii do tworzenia najlepszych możliwości, niesamowitych przestrzeni i zrównoważonych rozwiązań w zakresie nieruchomości dla naszych klientów, pracowników i społeczności. JLL to firma z listy Fortune 500 z rocznymi przychodami w wysokości 19,4 mld dolarów, prowadząca działalność w ponad 80 krajach i zatrudniająca na całym świecie ponad 102 000 pracowników według stanu na 30 września 2022 r. JLL jest marką i zastrzeżonym znakiem towarowym Jones Lang LaSalle Incorporated.
[…] Zobacz także: MIPIM – podsumowanie największego wydarzenia branży nieruchomości oczami ekspert… […]