Niepewność na rynku inwestycji hotelowych w Europie Środkowo-Wschodniej pomimo bezprecedensowego boomu w 2019 roku

Wartość transakcji zawieranych w sektorze hotelarskim w regionie Europy Środkowo -Wschodniej osiągnęła w 2019 roku rekordowy poziom 1,4 mld euro, a właściciela zmieniło aż 55 hoteli. Głównym impulsem była możliwość uzyskania wyższej stopy zwrotu z inwestycji dokonanej w naszym regionie, w porównaniu z wieloma znaczącymi rynkami w Europie Zachodniej, a także obiecujący potencjał w zakresie wzrostu długoterminowego – wynika z najnowszego raportu „Hotel Investment Scene in CEE” firmy Cushman & Wakefield oraz międzynarodowej firmy prawniczej CMS. Publikacja ta przedstawia podstawowe trendy na rynku inwestycji hotelowych w krajach CEE-6 czyli w Polsce, Bułgarii, Czechach, na Węgrzech, w Rumunii i na Słowacji.

Polska z wolumenem transakcji na poziomie 391 mln euro odpowiada za 27% wartości przejęć zawieranych w 2019 r. w krajach CEE-6. Nasz rynek odnotował ponad trzykrotny wzrost wartości rok do roku, lokując się w 2019 r. za rynkiem czeskim z transakcjami o wartości 620,4 mln euro.

W ostatnich pięciu latach najwięcej inwestycji przeciągały stolice CEE-6, na które przypadło aż 72% wszystkich transakcji hotelowych zrealizowanych na sześciu rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. Co więcej, wartość transakcji osiągnięta w ostatnich pięciu latach w regionie CEE-6 stanowi prawie połowę całkowitego wolumenu przejęć na tych rynkach z ostatnich 20 lat (4,2 mld euro w porównaniu do 9,4 mld euro).

„W ciągu ostatnich pięciu lat obserwowaliśmy bezprecedensowy wzrost zainteresowania inwestorów sektorem hotelarskim w Europie Środkowo-Wschodniej, a ubiegły rok przyniósł najwyższy wolumen transakcji w historii. Obecnie optymizm dotyczący dalszych wzrostów znacząco osłabł w związku z pandemią COVID-19, która ma coraz większy wpływ na sektor turystyczny oraz światową gospodarkę. Znajdujemy się obecnie w momencie, kiedy coraz trudniej jest przewidzieć, jaki będzie ostateczny wpływ pandemii na sytuację w sektorze hotelowym” – komentuje Lukas Hejduk, Partner CMS kierujący praktyką kancelarii w sektorze hotelarskim i rekreacyjnym na terenie Europy Środkowo-Wschodniej. 

W pierwszych miesiącach tego roku zrealizowano szereg transakcji na rynku hotelowym, a ich łączna wartość wyniosła ok. 297 mln euro. Przejęcia te dotyczyły 6 aktywów, głównie zlokalizowanych w Budapeszcie. Niektórzy inwestorzy w dalszym ciągu wyrażają chęć nabycia obiektów hotelowych oraz prowadzenia badań due diligence, choć jednocześnie kilka transakcji zostało wstrzymanych ze względu na pandemię CONVID-19.

Wstępne szacunki na rok 2020 dokonywane w początku roku wskazywały na możliwy wzrost aktywności na rynku transakcyjnym ze względu na szereg istotnych przejęć będących w przygotowaniu. Jednakże, przy dynamicznie rozwijającej się bezprecedensowej pandemii COVID-19 coraz trudniej jest prognozować, jak będzie wyglądała sytuacja w sektorze w kolejnych miesiącach roku.

„Bez wątpienia branża hotelarska będzie musiała stawić czoła konsekwencjom wynikającym z pandemii COVID-19.   Jednak solidny poziom inwestycji obserwowany w roku 2019 jest najlepszym dowodem atrakcyjności naszego regionu oraz polskiego rynku, na którym byliśmy świadkami zmiany właścicieli dwóch warszawskich hoteli Sheraton Warsaw oraz Radisson Collection Warsaw, a także transakcji sprzedaży dwóch hoteli z portfolio UII European w Krakowie i Katowicach. Pozostaje mieć nadzieję, że dotychczasowa aktywność transakcyjna powróci po ustaniu kryzysu i będziemy mieć do czynienia z ponownym ożywieniem w branży hotelarskiej zarówno w Polsce, jak i w całym regionie CEE-6” – komentuje Lidia Dziurzyńska-Leipert, partner w zespole nieruchomości i budownictwa kancelarii CMS.

Pozostałe kluczowe wnioski z raportu

• W 2019 roku  średnia wartość transakcji wyniosła 31 mln euro, a średnia cena za pokój około 142 tys. euro.
• Najbardziej aktywnym rynkiem w regionie w 2019 r. pozostawały Czechy, gdzie wartość przejęć osiągnęła 620,4 mln euro, co oznacza 43% udział w rynku krajów CEE-6*.  Dużą aktywność obserwowaliśmy także w Bułgarii i Rumunii, gdzie odnotowano wzrost r/r na poziomie odpowiednio 490% i 212%. W 2019 roku najpopularniejszymi obiektami wśród inwestorów były hotele wyższej średniej i wyższej klasy, stanowiące 42% wolumenu transakcji.
• W 2019 roku największą transakcją w regionie CEE było nabycie hotelu InterContinental Prague za 225 mln euro.
• Najwyższe stopy zwrotu na poziomie około 7% do 7,5% uzyskano w 2019 r. w Sofii i Bukareszcie, podczas gdy dla obiektów w Pradze, Budapeszcie i Warszawie odnotowano odpowiednio 5% do 6%. Choć stopy zwrotu w naszym regionie stają się coraz bardziej zbliżone do Europy Zachodniej, nadal istnieje różnica rzędu 50-100 punktów bazowych pomiędzy największymi miastami w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, a ich bliskimi zachodnimi sąsiadami, takimi jak Wiedeń i Berlin.
• Na poziomie lokalnym, inwestorów przyciągały również unikalne cechy poszczególnych krajów CEE-6, takie jak dynamiczny rozwój gospodarczy Warszawy oraz obniżona stawka VAT za zakwaterowanie w hotelach na Węgrzech i Słowacji.

Coraz większe zróżnicowanie nabywców

Z raportu wynika, że w 2019 roku inwestorzy europejscy zdominowali rynek Europy Środkowo-Wschodniej, przejmując hotele o wartości  84% całkowitego wolumenu transakcji. Jednocześnie jednak w naszym regionie można było zaobserwować zainteresowanie nabywców z Izraela i Korei Południowej.

Inwestorzy prywatni w 2019 roku stanowili największy segment nabywców, podczas gdy nabywcy instytucjonalni i notowani na giełdzie odpowiadali za 43% całego wolumenu transakcji (620 mln euro).

W Polsce w 2019 roku obserwowaliśmy jednocześnie silny popyt transakcyjny wśród inwestorów oraz ograniczoną podaż atrakcyjnych aktywów hotelowych przeznaczonych na sprzedaż, co po części zostało odzwierciedlone w stopach kapitalizacji, które uległy kompresji. Wzrost podaży pokoi hotelowych i obniżające się wyniki hoteli na niektórych rynkach nie powstrzymywały inwestorów od dokonywania przejęć w tych regionach, ponieważ nabywcy dostrzegali długoterminowy potencjał wzrostu. Pandemia COVID-19 ma negatywny wpływ na rynek hotelowy w kraju, jednakże, Polska charakteryzuje się silnym popytem wewnętrznym i jest mniej zależna od turystyki międzynarodowej, co powinno przyspieszyć poprawę sytuacji rynkowej po opanowaniu pandemii – komentuje Łukasz Bondyra, Hospitality Advisor w Cushman & Wakefield.

Zmiany struktur operacyjnych 

W porównaniu z Europą Zachodnią dostępność różnych modeli funkcjonowania hoteli w regionie EŚW była do niedawna ograniczona z powodu niechęci największych operatorów do podpisywania umów najmu w tym regionie oraz braku zewnętrznych firm zarządzających. Sytuacja zaczęła się zmieniać w ostatnich latach dzięki rosnącej popularności rynków EŚW.

Według autorów raportu zmieniły się nie tylko modele funkcjonowania hoteli, lecz także transakcje, które stają się coraz bardziej innowacyjne w obliczu kompresji stóp kapitalizacji i rosnącej niepewności. Struktury hybrydowe nie są niczym nowym, ale są coraz bardziej złożone i częstsze w całym regionie EŚW z powodu silnej presji konkurencji oraz rosnących obaw ekonomicznych i geopolitycznych.

„W ostatnich latach coraz bardziej zacierają się granice pomiędzy różnymi strukturami operacyjnymi, niezależnie od tego, czy oparte są na umowach najmu ze zmiennymi komponentami, czy też kontraktach na zarządzanie z gwarancjami przychodów” – mówi Frederic Le Fichoux, dyrektor sekcji rynku hotelowego w regionie Europy kontynentalnej, Cushman & Wakefield. – „Sukces transakcji zależy od kreatywności różnych interesariuszy, co sprawia, że stają się one coraz bardziej złożone i skomplikowane – wymagają przy tym dogłębnego zrozumienia specyfiki rynku i rozległego doświadczenia w branży, która nieustannie ewoluuje. Znaczenie tych czynników jeszcze bardziej wzrośnie w przyszłości, zważywszy na wstrząs spowodowany przez wybuch pandemii COVID-19. Z pewnością zwiększy się presja na tworzenie bardziej elastycznych struktur transakcji, aby uwzględniały one nieprzewidziany rozwój sytuacji” – dodaje Frederic Le Fichoux.