Obiecujące perspektywy rozwoju dla sektora PRS w Polsce. Kto będzie inwestował w najem instytucjonalny?

Do najbardziej dojrzałych rynków najmu instytucjonalnego w Europie należą Niemcy, Szwajcaria, Holandia i kraje nordyckie. W Polsce sektor PRS jest jeszcze we wczesnej fazie rozwoju, jednak coraz więcej inwestorów wyraża chęć stworzenia nad Wisłą portfeli liczących tysiące mieszkań na wynajem. Jak będzie rozwijał się polski rynek najmu instytucjonalnego – prognozują eksperci Cushman & Wakefield.

W Danii na sektor najmu instytucjonalnego przypada prawie 50% rocznego wolumenu transakcji na rynku nieruchomości. Tymczasem udział sektora mieszkań na wynajem w całym rynku inwestycyjnym w naszym regionie wynosi obecnie niecałe 5%, z tendencją wzrostu do 10% w najbliższych latach.

W Polsce mieszkania na wynajem stanowią szacunkowo ok. 15% całkowitych zasobów mieszkaniowych (2,3 mln z 14,8 mln mieszkań). Większość jest w rękach prywatnych lub gmin. Liczba mieszkań planowanych lub będących w budowie z przeznaczeniem na wynajem szacowana jest na 35 tys., z czego ok. 10-15% zostanie oddanych do użytku na przestrzeni najbliższych 12-18 miesięcy. Na rozwój sektora PRS wpływają zmiany demograficzne, ekonomiczne i społeczne – w Polsce są one jeszcze przed nami. Większość deweloperów mieszkaniowych dopiero zaczyna rozważać realizację inwestycji w sektorze najmu instytucjonalnego, do czego zachęcają ich bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań w poprzednich latach, które utrzymują się pomimo pandemii.

Pomimo zawirowań związanych z COVID-19 ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie i największych miastach regionalnych nie spadły. Jest to spowodowane przede wszystkim przez nadal stosunkowo wysoki popyt. Duża część zamożnych inwestorów indywidualnych inwestujących w obligacje skarbowe lub posiadających lokaty bankowe, które obecnie nie przynoszą praktycznie żadnych odsetek, stara się chronić wartość posiadanego kapitału i dlatego kupuje mieszkania za gotówkę – mówi Mira Kantor–Pikus Partner, odpowiedzialna w Dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield za finansowanie kapitałowe, dłużne i inwestycje alternatywne.

Polska ma jeden z najniższych wskaźników pokoi na osobę w Unii Europejskiej, który wynosi 1,1 w porównaniu ze średnią unijną na poziomie 1,6. Również wskaźnik dostępności mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców stanowi 80% średniej unijnej. Szacuje się, że w stosunku do potrzeb w Polsce nadal brakuje ok. 2 milionów mieszkań. Ponadto w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej Polacy mają większą zdolność nabywania mieszkań, a trendy migracyjne wzmacniają popyt dzięki rosnącej imigracji netto.

Wszyscy inwestorzy szukają okazji inwestycyjnych i porównują stosunek zysków do ryzyka związanego z daną inwestycją. W Polsce interesująco przedstawia się dynamika popytu i podaży. To także duży rynek, który oferuje wiele możliwości inwestowania i ma nadal silne fundamenty ekonomiczne – komentuje Jeff Alson Partner na Europę Środkową, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Wyzwaniem dla sektora PRS w Polsce może być brak wiarygodnych i doświadczonych operatorów, koszty zabezpieczeń przed ryzykiem kursowym, niewielka liczba badań rynkowych, a także niezdecydowanie inwestorów instytucjonalnych, między innymi z Niemiec. Eksperci Cushman & Wakefield przewidują, że ta wczesna faza rozwoju polskiego sektora PRS w Polsce potrwa około 12 miesięcy, a proces osiągania dojrzałości z pewnością nieco dłużej.

Inwestorzy i uczestnicy rynku działają obecnie bardziej elastycznie. Dzięki dostępności profesjonalnej wiedzy można szybko się dostosować. To prawda, że nie ma wielu doświadczonych operatorów wysokiej klasy, ale to się zmienia. Za trzy lata Polska będzie znacznie bardziej dojrzałym rynkiem z rosnącym udziałem tej klasy aktywów w wolumenie transakcji – mówi Jeff Alson.

Według ekspertów w najbliższych trzech-pięciu latach sektor PRS będzie się rozwijał w ramach zakupów bezpośrednich i większych przedsięwzięć typu joint venture. Poziom cen będzie uzależniony od sukcesu pierwszych transakcji, rynku mieszkań kupowanych na własność, kosztów operacyjnych i zabezpieczeń przed ryzykiem kursowym.

Większość zagranicznych inwestorów będzie uwzględniała koszt zabezpieczenia przed tym ryzykiem, co może wpłynąć na obniżenie zysków netto. Z drugiej strony zakładając finansowanie dłużne inwestycji w oparciu o kredyt w złotych na poziomie 55-60%, inwestor musi zabezpieczyć tylko wolną gotówkę, co z kolei skompensowałoby część strat – mówi Mira Kantor – Pikus.

Warto zauważyć, że jak dotąd żaden fundusz inwestycyjny nie sfinalizował transakcji dotyczącej w pełni skomercjalizowanego czy wynajętego obiektu lub portfela budynków z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem instytucjonalny.

Kto będzie inwestował w sektor PRS w Polsce? Mieszkaniami na wynajem interesują się inwestorzy reprezentujący kapitał zagraniczny. Początkowo będzie to prawdopodobnie przede wszystkim kapitał europejski. Niezależnie od pandemii niektórzy deweloperzy rozważają możliwości dywersyfikacji strategii wyjścia z inwestycji, a popyt inwestycyjny będzie się utrzymywał zważywszy na niski koszt kapitału oraz niewielkie ryzyko inwestycji mieszkaniowych.

Sektor PRS znajduje się w kręgu zainteresowań wszystkich najważniejszych międzynarodowych firm zarządzających funduszami inwestycyjnymi współpracujących z funduszami emerytalnymi, towarzystw ubezpieczeniowych oraz funduszy państwowych pochodzących z Europy i USA, a nawet niektórych funduszy z regionu Azji i Pacyfiku. Nie wiemy jednak, ile z nich faktycznie zainwestuje w Polsce w ramach alokowania kapitału w Europie – mówi Jeff Alson.

Zobacz także: W 2020 roku firma Trei zwiększyła wolumen projektów deweloperskich o jedną trzecią