Podatek od przychodów z budynków znowu powrócił. Co już wiemy po paru latach jego obowiązywania?

Obowiązujący od 2018 r. art. 24b ustawy o CIT, który wprowadził nowy podatek, zwany podatkiem od przychodów z budynków lub minimalnym, nadal przysparza wiele trudności interpretacyjnych podatnikom, właścicielom nieruchomości komercyjnych. W związku z tym, że od czerwca 2022 roku podatnicy muszą ponownie płacić podatek minimalny, z którego byli zwolnieni w związku z pandemią Covid-19 – warto podsumować to, co wiemy po paru latach jego obowiązywania. Przypominamy, że termin pierwszej płatności podatku przypadał na 20 lipca 2022 roku.

Zasady opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków

Aktualnie, gdyż od 2018 r. ustawodawca zmieniał zasady opodatkowania, tak aby objąć opodatkowaniem większą grupę podatników, podatek ten płacą właściciele (współwłaściciele) budynku (budynków) położonego w Polsce, który został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu.

Podatek wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc. Nie występuje już jednak graniczna wartość 10 000 000 zł dla każdego budynku. Wartości budynków się sumuje i, jeśli suma ich wartości przekroczy 10 000 000 zł, to podatek od przychodów budynków liczony od takiej nadwyżki wystąpi.

Co istotne, według organów podatkowych, w przypadku określania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości komercyjnych nie dopuszcza się pomniejszania wartości początkowej środka trwałego o odpisy amortyzacyjne. Stanowisko to zostało podparte wyrokiem NSA z dnia 28 kwietnia 2022 r., sygn.  II FSK 2172/19. W ocenie sądu, podatek minimalny jest wyodrębnioną konstrukcją podatkową osadzoną w ustawie o CIT i nie mają do niego zastosowania wszystkie zasady podatku dochodowego, lecz tylko te, do których wyraźnie się odwołano. Zatem sama wartość początkowa budynku może się zmienić z miesiąca na miesiąc (np. wskutek jego ulepszenia). Natomiast nie powinny mieć tu znaczenia odpisy amortyzacyjne.

W celu zachowania neutralności wprowadzonego podatku podlega on odliczeniu od kwoty podatku CIT obliczonego na zasadach ogólnych. Stosowne odliczenie jest dokonywane od zaliczek na podatek dochodowy obliczany według zasad ogólnych. Ponadto podatnicy mają możliwość odliczyć w zeznaniu składanym za rok podatkowy kwotę zapłaconego i nieodliczonego w roku podatkowym minimalnego podatku.

Podatnicy obowiązani do zapłaty minimalnego podatku są zobowiązani do składania i wykazania w zeznaniu rocznym środków trwałych, których wartość stanowi podstawę opodatkowania, kwotę należnego i uiszczonego podatku oraz kwotę dokonanych odliczeń.

Mechanizm zwrotu podatku minimalnego i planowane zmiany

Od 2019 r. wprowadzono możliwość zwrotu nadpłaconego podatku z przychodów z budynków (np. gdy podatek CIT jest zbyt niski, by dokonać pełnego odliczenia). Zgodnie z art. 24b ust. 15 u.p.d.o.p. kwota podatku od przychodów z budynków nieodliczona od podatku dochodowego podlega zwrotowi na wniosek podatnika, jeżeli organ podatkowy nie stwierdzi nieprawidłowości wysokości zobowiązania podatkowego lub straty w złożonym zeznaniu podatkowym, oraz podatku od przychodów z budynków, w szczególności jeżeli koszty finansowania dłużnego poniesione w związku z nabyciem lub wytworzeniem budynku, jak również inne przychody i koszty, ustalone zostały na warunkach rynkowych.

W praktyce okazuje się, że w ramach postępowania o zwrot, organ podatkowy dokonuje szczegółowej weryfikacji podatnika, oczekując wyjaśnień i dokumentów dotyczących m.in.:

• rachunku zysków i strat,
• kalkulacji CIT wraz z wykazem zaliczek CIT,
• faktur kosztowych/przychodowych podatnika.

Organ w trakcie postępowania sprawdza również prawidłowość podatku minimalnego oraz status budynków, w tym:

• kalkulację tego podatku za każdy miesiąc,
• dokumenty potwierdzające nabycie/wybudowanie budynków,
• ewidencję środków trwałych w części dotyczącej budynków z wyszczególnieniem i udokumentowaniem zmian ich wartości,
• informacje w zakresie finansowania nabycia/wybudowania budynków, w tym umowy kredytowe lub pożyczek.

Podatnik powinien się również liczyć z tym, że może być wezwany do złożenia oświadczenia w zakresie rynkowości kosztów finansowania dłużnego poniesionych w związku z nabyciem/wytworzeniem budynków, jak również pozostałych przychodów i kosztów wykazanych w zeznaniu CIT.

Oznacza to, że procedura zwrotu podatku, który z założenia ma być neutralny, powoduje wszczęcie rozbudowanego postępowania dowodowego zakończonego wydaniem decyzji na podstawie art. 207 Ordynacji podatkowej, co w konsekwencji oznacza znaczne utrudnienie i wydłużenie przebiegu całego procesu. Przy tym, konsewkencją zainicjowania postępowania o zwrot podatku od przychodów z budynków może być określenie zobowiązania podatkowego (lub straty) w innej wysokości niż wynikającego z zeznania podatkowego.

Końcowo, należy wspomnieć, że ustawodawca przewiduje uproszczenie procedury zwrotu podatku od przychodów z budynków poprzez doprecyzowanie, że zwrot podatku nastąpi bez konieczności wydawania decyzji w każdym przypadku, gdy wniosek podatnika nie budzi wątpliwości. Zmiana jest przewidziana w projekcie z dnia 27 czerwca 2022 r. (i miałyby obowiązywać od 01.01.2023 r.). Podstawowe pytanie zatem brzmi, które wnioski i zwroty nie będą budzić wątpliwości organu podatkowego? Z całą pewnością wykształci się w tym zakresie pewna praktyka postępowania organów podatkowych, pozostaje jednak nadzieja, że mechanizm zwrotu podatku od przychodów z budynków będzie szybszy i mniej zawiły z perspektywy podatnika.

Autorka: Daria Bidelska, Tax Manager, Attorney-at-law at Vistra Poland

Zobacz także: Peakside zamyka swój fundusz na rynku CEE ze stopą zwrotu 20%