Rynek komercyjny w Polsce wobec „drugiej fali” pandemii

Dobre wyniki odnotowane w I połowie roku w sektorze biurowym, rosnąca odwiedzalność centrów handlowych po wiosennym lockdownie, czy wzrost obłożenia hoteli w okresie wakacyjnym mogły napawać optymizmem. Jednak już III kwartał 2020 roku przyniósł zdecydowanie słabsze rezultaty po stronie popytu w sektorze biurowym, a skutki obostrzeń wprowadzonych przez rząd ze względu na rosnącą liczbę zachorowań są obecnie bardzo dotkliwe dla sektora handlowego i hotelowego. Optymizm utrzymuje się z kolei na rynku inwestycyjnym, ponieważ wolumen transakcji zawartych w tym roku jest stosunkowo wysoki w porównaniu z długoterminową średnią. Czwarty kwartał, który zazwyczaj cechuje największa dynamika i który zwykle przynosi najwięcej transakcji w roku, dostarczy dalszych wskazówek co do kierunków zmian na rynku nieruchomości komercyjnych.

Pandemia spowodowała poważny wstrząs w polskiej gospodarce obniżając PKB o -8,4% w II kw. 2020, co jest pierwszym ujemnym wynikiem od 1991 roku, kiedy to zanotowaliśmy spadek PKB o -7%. Co prawda w III kwartale spadek PKB wyniósł już tylko -1,6% (r-d-r) ale prognozy dla całego 2020 roku nadal pokazują PKB na poziomie niższym niż ubiegłoroczny. Bank Światowy zrewidował w październiku prognozę wzrostu gospodarczego dla Polski na 2020 rok i oczekuje spadku PKB o 3,9%. Według Banku Polska prawdopodobnie powróci na umiarkowaną ścieżkę wzrostu w 2021 roku, osiągając 3,5% wzrostu PKB. Prognozy dotyczące Polski są bardziej optymistyczne niż te dla państw Unii Europejskiej. Według prognozy Komisji Europejskiej gospodarka całej UE skurczy się o 7,4% w 2020 roku, a następnie wzrośnie o 4,1% w 2021 roku. W porównaniu z prognozą gospodarczą z lata 2020 r. przewidywany wzrost gospodarczy zarówno dla UE jest nieco wyższy na 2020 r. i niższy na 2021 r. Oznacza to, że zgodnie z oczekiwaniami w 2022 r. produkcja nie osiągnie poziomu sprzed pandemii – ani w strefie euro ani w UE.

Rynek centrów handlowych to ten, który obok turystyki został najbardziej dotknięty skutkami zamrożenia gospodarki, w postaci przede wszystkim zamknięcia większości sklepów w centrach handlowych i ograniczenia przemieszczania się. Po ponownym otwarciu centrów handlowych na początku maja, każdy kolejny tydzień przynosił coraz bardziej optymistyczne dane dotyczące zarówno odwiedzalności, jak i obrotów, chociaż do końca września jedynie bardzo niewielka część obiektów mogła pochwalić się wynikami porównywalnymi z danymi z analogicznego okresu 2019 roku. Frekwencja w centrach handlowych we wrześniu osiągnęła poziom średnio o ok. 20% niższy niż we wrześniu 2019 roku. Co więcej, osłabiona przez brak działalności kondycja niektórych najemców i porażka w negocjacjach nowych warunków najmu sprawiły, że część podmiotów musiała wycofać się z centrów handlowych, co spowodowało wzrost współczynnika pustostanów. Badanie pustostanów przeprowadzone na przełomie sierpnia i września 2020 roku wyraźnie pokazało pierwsze negatywne skutki pandemii. W 8 największych aglomeracjach wskaźnik pustostanów wzrósł w ciągu 9 miesięcy z 4,1% do 4,8%.

W trzecim kwartale roku też już można dostrzec wpływ COVID-19 na wyniki rynku biurowego. O ile pierwsza połowa roku napędzona była negocjacjami rozpoczętymi jeszcze przed pandemią, to obecne dane już wyraźnie pokazują spowolnienie na rynku. W Warszawie w III kwartale 2020 roku wynajęte zostało najmniej powierzchni od dekady (113.000 m2), natomiast w regionach najemcy wynajęli o 40% mniej powierzchni niż w analogicznym okresie przed rokiem (125.000 m2). Spadek aktywności najemców przełożył się na zdecydowany wzrost współczynnika pustostanów odnotowany w ciągu minionego pół roku. Od marca do września 2020 oferta powierzchni niewynajętej w największych ośrodkach biznesowych powiększyła się o 300.000 m2. W rezultacie, w ciągu minionego pół roku współczynnik pustostanów w Warszawie wzrósł o ponad 2 pp. (do poziomu 9,6%), a w miastach regionalnych – o ponad 2,5 pp. (osiągając wynik 11,9%).

Sektor turystyczny, czyli również hotelowy jest jednym z tych najbardziej dotkniętych obostrzeniami wprowadzanymi w związku z pandemią. W 2020 roku dynamika wzrostu sektora hotelowego zdecydowanie spadła. Na koniec trzeciego kwartału 2020 w Polsce funkcjonowało niemal 3.000 hoteli, co stanowiło 0,61% wzrost w ciągu ostatnich dziewięciu miesięcy, podczas gdy średnie tempo przyrostu liczby obiektów w latach 2017-2019 wynosiło 3,9% r/r. W wyniku spadku obłożenia hoteli oraz problemów z płynnością finansową część właścicieli zdecydowała się na zamknięcie swoich obiektów. Do grupy zamkniętych hoteli należą m.in. pięciogwiazdkowe Sofitel Wrocław Old Town i Blow Up Hall w Poznaniu. Na koniec trzeciego kwartału 2020 roku w budowie pozostawało jednak 38 obiektów, mających otworzyć się pod sieciowymi markami po zrealizowaniu planów inwestorów, wzbogacając tym samym ofertę rynkową o około 6.500 nowych pokoi. Dla porównania w analogicznym okresie poprzedniego roku na etapie budowy znajdowało się 46 sieciowych hoteli.

Sektor nieruchomości magazynowych, jako jedyny segment nieruchomości komercyjnych pozostaje odporny na skutki pandemii COVID-19 i wywołanego obostrzeniami społeczno-ekonomicznymi lockdownu. Pierwsze trzy kwartały 2020 roku to kontynuacja dobrych wyników zarówno po stronie podaży, która na koniec września przekroczyła próg 20 mln m2, jak i popytu, który w III kw. 2020 roku osiągnął wolumen 3,72 mln m2 wynajętej powierzchni, przekraczając dotychczasowe wyniki z analogicznych okresów ubiegłych lat. Polskim rynkiem magazynowym nadal interesują się przede wszystkim firmy logistyczne, dystrybucyjne, produkcyjne, sieci handlowe oraz branża e-commerce. Wzmożony popyt ze strony sektora e-commerce obserwowany w ostatnim półroczu, przyczynia się również do wzrostu zainteresowania wśród deweloperów magazynowych gruntami w okolicach dużych miast i rozwoju jednostek SBU (small business units) oraz magazynów tzw. ostatniej mili.

Rynek inwestycyjny, obok magazynowego, radzi sobie stosunkowo dobrze. Nie możemy oczekiwać rekordu z 2019 roku, kiedy inwestorzy wydali na zakupy nieruchomości w Polsce 7,8 mld EUR, ale widać stabilne podejście do akwizycji. Od stycznia do końca września 2020 roku inwestorzy ulokowali w Polsce niemal 4 mld EUR, co stanowiło nieznaczny spadek w porównaniu z wynikiem osiągniętym w analogicznym okresie 2019 roku. Zmieniły się jednak proporcje alokacji. W I połowie 2020 r. aż 46% wszystkich akwizycji dotyczyło biurowców. W III kwartale br. proporcje się znacznie zmieniły i biurowce ustąpiły miejsca logistyce, która stanowiła aż 70% całkowitego wolumenu transakcji.

Zmianie uległo także pochodzenie kapitału. Korea Południowa jeszcze kilka miesięcy temu była jednym z ważniejszych źródeł inwestycji w Polsce, ale zmieniło się to ze względu m.in. na regulacje koreańskich funduszy inwestycyjnych, które wymagają osobistych oględzin nieruchomości, co przy ograniczeniach w przemieszczaniu się jest o wiele trudniejsze. Jeśli chodzi o źródła pochodzenia kapitału, nieruchomości w Polsce będą głównie obiektem zainteresowania tradycyjnych funduszy z Europy, takich jak Niemcy, Francja, Wielka Brytania czy Austria. Stanowili oni główną grupę inwestorów jeszcze przed pandemią, ale przez obecne globalne ograniczenia w przemieszczaniu się kraje te będą wolały zostawić w naszym regionie jeszcze więcej pieniędzy.

Pandemia negatywnie wpłynęła na większość gałęzi nie tylko polskiej, ale i globalnej gospodarki. Nie wiedząc jak będzie się dalej rozwijać i jakie będą podejmowane decyzje administracyjne trudno wyrokować jak będą kształtowały się kolejne miesiące. Pewne jest natomiast, że jest to sytuacja przejściowa i wraz z wygaszaniem pandemii świat będzie się musiał skupić na wychodzeniu z gospodarczego załamania.

Komentarz Elżbiety Czerpak, Dyrektor Działu Badań Rynku, Knight Frank oraz Magdaleny Czempińskiej, Dyrektor w Dziale Badań Rynku, Knight Frank.

Knight Frank to wiodący niezależny międzynarodowy doradca w nieruchomościach. Z siedzibą główną w Londynie, Knight Frank zatrudnia ponad 19 000 ekspertów w 512 biurach w 60 krajach. Grupa doradza zarówno indywidualnym właścicielom i kupującym, jak i znaczącym deweloperom, inwestorom i najemcom korporacyjnym. Dowiedz się więcej o firmie na stronie knightfrank.com