Wolumen transakcji mieszkaniowych w Europie Środkowo-Wschodniej był dość ograniczony i w ciągu ostatnich 5 lat wynosił średnio rocznie nieco ponad 200 mln euro. Według raportu pt. „The Private Rental Sector: Has it found a home in CEE?” opublikowanego przez Colliers we współpracy z Greenberg Traurig i Kinstellar w całym regionie zapowiadana jest większa liczba inwestycji budowanych pod wynajem (PRS/BTR), których realizacja ma nastąpić w ciągu najbliższych kilku lat. Pod względem istniejących zasobów przodują Czechy, za nimi plasuje się Polska, a w dalszej kolejności pozostałe kraje.
Czynniki wpływające na rozwój rynku wynajmu prywatnego
— W wielu krajach rozwija się rozdrobniony rynek wynajmu, ponieważ osoby prywatne inwestują w nieruchomości mieszkalne dla własnych celów inwestycyjnych. Dzieje się tak głównie dlatego, że konta oszczędnościowe nie przynoszą znaczących zysków, a koszty kredytu hipotecznego są na większości rynków rekordowo niskie. Wiele z tych lokali mieszkalnych jest wynajmowanych, a ponieważ ceny sprzedaży za metr kwadratowy rosną z roku na rok, to ich wartość wzrasta. Brak nowej podaży na wielu rynkach również winduje ceny i sprawia, że marzenie o posiadaniu własnego „M” dla wielu wydaje się niemożliwe do zrealizowania. Częściowo z tych właśnie powodów sektor najmu instytucjonalnego i zainteresowanie inwestorów również rosną —powiedział Kevin Turpin, Dyrektor ds. badań na region Europy Środkowo-Wschodniej.
Przeludnione mieszkania
W 2019 r. najwyższe wskaźniki przeludnienia (w oparciu o dostępność pokoi na osobę i średnią wielkość gospodarstwa domowego) odnotowano w Rumunii (45,8%), na Łotwie (42,2%) i w Bułgarii (41,1%), a najniższe na Cyprze (2,2%). Z danych wynika, że większość gospodarstw domowych w Europie Środkowej jest bardziej przeludniona niż średnia w UE. Długoterminowy trend europejski wskazuje na stopniowy spadek przeludnienia, dlatego jeśli założymy, że tendencja ta się utrzyma, a rynki Europy Środkowo-Wschodniej będą nadal dążyć do konwergencji, będzie to w pewien sposób potwierdzeniem istnienia luki w podaży i konieczności zwiększenia liczby mieszkań. Przewidujemy, że z tej podaży istotną część będą stanowić nieruchomości pod wynajem, przy założeniu zmiany strategii przez większą liczbę deweloperów i inwestorów, co zaczyna się już dziać w Polsce i w Czechach.
Podaż i projekty w trakcie realizacji
W ciągu ostatnich 5 lat w Europie Środkowo-Wschodniej ceny sprzedaży mieszkań gwałtownie rosły, co było częściowo spowodowane brakiem podaży, względną łatwością zaciągania kredytów i niskimi kosztami obsługi oraz zainteresowaniem inwestycjami w nieruchomości w celu
uzyskania wyższej stopy zwrotu ze swoich oszczędności niż bankowa. W grę wchodzą również inne czynniki, takie jak brak odpowiednich działek i rosnące ich ceny, przeciągające się i niepewne procesy uzyskiwania pozwoleń oraz niedobór i wzrost kosztów materiałów budowlanych i pracowników. Według danych Eurostatu koszt budowy nowych mieszkań w UE wzrósł o 15% w okresie od 2010 do 2019 roku. Wśród państw członkowskich Europy Środkowo-Wschodniej największy wzrost odnotowano na Węgrzech (+47%) i w Rumunii (+46%). Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, wielu deweloperów w regionie nie rezygnuje z modelu „build-to-sell”, tzn. budowania na sprzedaż dla klienta indywidualnego. Jeśli zaś chodzi o istniejące zasoby całych kompleksów obiektów z lokalami na wynajem, będących własnością deweloperów/inwestorów – tzw. najmu instytucjonalnego, dość daleko w czołówce znajdują się Czechy z ok. 57 000 lokali, a następnie Polska z ok. 4 500 lokalami.
— Obiekty najmu instytucjonalnego jako klasa aktywów są stosunkowo nowym zjawiskiem w Europie Środkowo-Wschodniej i z pewnością jest ich coraz mniej w miarę oddalania się na wschód. Częściowo jest to podyktowane względami historycznymi: wskaźnik własności lokalu mieszkalnego był zawsze bardzo wysoki w Europie Środkowo-Wschodniej i odzwierciedlał mentalność nakazującą posiadanie własnego mieszkania czy domu. Obecnie nie jest to regułą. W związku ze zmianami demograficznymi i stale rosnącymi cenami nieruchomości w zatłoczonych obszarach, gdzie możliwości inwestycyjne są coraz mniejsze, a wiele osób jest wykluczonych z rynku zakupu mieszkań czy domów, spodziewamy się, że ta klasa aktywów zyska na popularności w Europie Środkowo-Wschodniej — powiedział Victor Constantinescu, Partner Zarządzający, Współkierownik Działu Nieruchomości w firmie Kinstellar w Bukareszcie.
W całym regionie widoczna jest również większa liczba inwestycji w obszarze nieruchomości budowanych pod wynajem (BTR/PRS), których realizacja ma nastąpić w ciągu najbliższych kilku lat. Śledząc działalność w sektorze Living/PRS, widać wyraźnie, że wszystkie rynki w Europie Środkowo-Wschodniej znajdują się na stosunkowo wczesnym etapie rozwoju, ale rozwijają się też w różnym tempie. Z pewnością w Polsce i Czechach obserwujemy szybszy trend wzrostowy.
Warunki najmu
Na większości rynków powszechny jest podział najmu na długo- i krótkoterminowy, przy czym krótkoterminowy definiowany jest zazwyczaj jako krótszy niż 3 miesiące, ale może wynosić do 6 miesięcy. Z kolei najem długoterminowy zazwyczaj oznacza umowę obowiązującą 1 rok lub dłużej, co jest oczywiście znacznie krótszym okresem niż standardowe 5+ letnie umowy najmu spotykane w sektorze komercyjnym. W sektorze najmu instytucjonalnego (PRS) najbardziej powszechne są umowy najmu na okres jednego roku, a po ich zakończeniu najemcy albo składają wypowiedzenie i wyprowadzają się, albo przedłużają umowę na kolejny rok.
— W krajach Europy Środkowo-Wschodniej, których dotyczy niniejszy raport, nie było regulacji ograniczających umowy najmu pomiędzy podmiotami prywatnymi i w momencie tworzenia tego raportu nie są znane żadne plany ich wprowadzenia. Dlatego też na koniec każdego roku lub okresu najmu wynajmujący mają prawo do zmiany wysokości czynszu, ponieważ w standardowej jednorocznej umowie najmu nie stosuje się indeksacji. Może to oczywiście czasami prowadzić do skokowych wzrostów czynszów w zależności od warunków rynkowych w danym czasie — powiedziała Agata Jurek-Zbrojska, Partner w zespole nieruchomości warszawskiego biura Greenberg Traurig.
Rynek inwestycyjny – wolumen transakcji mieszkaniowych
Wolumen transakcji mieszkaniowych w Europie Środkowo-Wschodniej był raczej ograniczony i wynosił średnio rocznie nieco ponad 200 mln euro w ciągu ostatnich 5 lat (w przeciwieństwie do wolumenu transakcji w regionie EMEA, który w 2019 i 2020 r. wyniósł ponad 60 mld euro).
— Ma to wiele wspólnego z brakiem istniejącego produktu na rynku, a nie z brakiem apetytu ze strony inwestorów. W kilku przypadkach, które obserwowaliśmy i w których doradzaliśmy, w Europie Środkowo-Wschodniej, inwestorzy weszli na rynek poprzez przejęcie dewelopera mieszkaniowego lub utworzenie spółki joint venture w celu zabezpieczenia odpowiednio dużego portfela gruntów oraz w konsekwencji projektów typu PRS, które na tych gruntach mogą powstać — wyjaśniła Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner w Colliers, Dyrektor działu Corporate Finance w Europie Środkowo-Wschodniej.
Stopy zwrotu
Szacujemy, że stopy zwrotu z inwestycji w sektorze PRS, w zależności od lokalizacji, będą kształtować się w przedziale 3,5-4,0% w Czechach i 5,0-5,5% w Polsce.
Zobacz także: Czy lokale usługowe w nowych osiedlach mają wzięcie
– Koniec –
O Colliers
Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) jest wiodącą firmą oferującą szeroki wachlarz usług najwyższej jakości na rynku nieruchomości oraz zarządzanie inwestycyjne. Działając w 67 krajach, ponad 15 000 specjalistów współpracuje w celu maksymalizacji wartości nieruchomości dla najemców, właścicieli i inwestorów. Przez ponad 25 lat nasz doświadczony zespół liderów, posiadający blisko 20% udziałów firmy, zapewnił naszym akcjonariuszom roczny zwrot z inwestycji w wysokości prawie 20%. Z rocznymi przychodami firmy na poziomie $3,0 mld ($3,3 mld włączając spółki stowarzyszone) oraz aktywami w zarządzaniu o wartości $40 mld, maksymalizujemy potencjał nieruchomości i przyspieszamy sukces naszych klientów i pracowników. Dowiedz się więcej na corporate.colliers.com, lub śledź nas na Twitterze @Colliers i LinkedInie.
Colliers w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia około 300 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Wśród otrzymanych przez Colliers wyróżnień znajdują się m.in.: nagroda Outsourcing Star przyznawana firmom nieruchomościowych najprężniej działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu wręczane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce. Więcej o Colliers w Polsce na Colliers.com oraz na naszych kanałach LinkedIn, Instagram, YouTube oraz Facebook.
O Greenberg Traurig
Greenberg Traurig jest międzynarodową kancelarią prawną oferującą pełen zakres usług, zatrudniającą około 2200 prawników obsługujących klientów w 40 biurach w Europie, Stanach Zjednoczonych, Ameryce Łacińskiej, na Bliskim Wschodzie oraz w Azji.
Greenberg Traurig Grzesiak sp.k. to Kancelaria Prawna Roku 2021 w Polsce nagrodzona przez Euromoney Legal Media Group „Women in Business Law Awards 2021 Europe” oraz Kancelaria Roku 2021 nagrodzona przez International Financial Law Review (IFLR), świadcząca usługi prawne największym polskim i międzynarodowym przedsiębiorstwom i instytucjom w Europie Środkowej oraz poza nią. Warszawskie biuro liczy około 100 prawników uznawanych za jednych z najlepszych w Polsce, regularnie wyróżnianych przez Chambers Global, Chambers Europe, IFLR1000 oraz EMEA Legal 500 w zakresie prawa korporacyjnego, transakcji fuzji i przejęć, transakcji na rynkach kapitałowych, private equity, finansowania projektów, postępowań sądowych i arbitrażowych, doradztwa podatkowego oraz doradztwa dla takich sektorów jak: nieruchomości, energetyka, bankowość i finanse, ubezpieczenia, telekomunikacja oraz media.
Więcej informacji na temat Greenberg Traurig można znaleźć na stronie www.gtlaw.com.
O Kinstellar
Kinstellar jest kancelarią prawną świadczącą pełen zakres usług w Europie Środkowo-Wschodniej, Europie Południowo-Wschodniej i Azji Środkowej, która posiada 11 biur w Bułgarii (Sofia), w Czechach (Praga), na Węgrzech (Budapeszt), w Kazachstanie (Ałmaty i Nur-Sułtan obsługują rynki Azji Środkowej), w Rumunii (Bukareszt), w Serbii (Belgrad obsługuje większość krajów byłej Jugosławii: Słowenię, Chorwację, Bośnię i Hercegowinę, Czarnogórę, Macedonię Północną), na Słowacji (Bratysława), w Turcji (Stambuł), na Ukrainie (Kijów) i w Uzbekistanie (Taszkent). Działając jako w pełni zintegrowana firma Kinstellar świadczy wysokiej jakości usługi we wszystkich jurysdykcjach w sposób zintegrowany i bezproblemowy. Kancelaria jest szczególnie dobrze przystosowana do obsługi złożonych transakcji i wymagań doradczych obejmujących wiele jurysdykcji. Kinstellar to firma o zasięgu regionalnym, ale o międzynarodowym charakterze. Jesteśmy w pełni niezależni od 2008 roku, a nasz rodowód sięga ponad dwie dekady wstecz do czasów, gdy byliśmy częścią jednej z czołowych brytyjskich kancelarii. Wiemy, czego oczekują klienci i wiemy, jak im to zapewnić. Dodatkowe informacje można znaleźć na stronie www.kinstellar.com.
[…] Zobacz także: Rynek najmu instytucjonalnego w Europie Środkowo-Wschodniej dynamicznie rośnie, szc… […]